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新希望――刘永好的“草鞋”作派

时间:2005-08-15 09:09:43 来源:
  文章来源:第一财经日报  


    通常情况下,一个楼盘项目只要拿到土地,一般一年就可以开盘销售。 

    但是刘永好的操作模式是,公司在房地产业务上平均三年完成一个项目。 

    之前谁也没有想到,刘永好这种超乎想象的谨慎可以帮助他轻松度过宏观调控的“年关”。这使得他仍然可以继续发力,起码在现有的几个房地产置业公司情况如此。 

    当房产大鳄们都对形势作出些许悲观判断之后,新希望集团(下称“新希望”)的房地产板块反而因为其突破常规的房地产经营操作模式而获得了生存的希望。 

    这和媒体之前对新希望集团的房地产策略作出的判断多少有所差异。事实上,多年的房地产积淀已经助力刘永好寻找到了新的奶酪。他起码这段时间不必对房地产说“不”。

    拨开云雾 

    之前刘永好曾表述过“大农业是重中之重”。随即,刘永好“新希望的房地产业务还有200多万平方米的土地储备,今后一段时间将继续开发不会再购置新的土地”的声音便被媒体反复引用。 

    同时,又有消息称本来位于上海的新希望房地产事业部已经搬回成都,新希望刚创刊的内刊《新希望地产》也标明了“房地产事业总部”已经位于成都市。 

    刘永好的态度只是让整个新希望对房地产板块的战略显得更加扑朔迷离。多种迹象似乎都表明新希望接下来要收缩房地产事业部。 

    昨日,新希望集团的相关人士对本报记者澄清说:作为战略投资的重要方面,房地产和金融正在成为新希望的“两翼”,重要性都不能忽略。 

    对于新希望接下来房地产板块的发展策略,该人士表示接下来整个集团的房地产事业部只是“不再扩大规模”,但是这并不代表不再购置土地,只是“保持现有规模,在现有的土地储备基础上实施开发”。 

    如果说集团的说法相对模糊,那么上海新希望置业有限公司的做法则相对明确。 

    “上海这边肯定要做下去,同时已经有新的地块在考虑”。上海新希望置业有限公司总经理钟涛称。在上海依然处在宏观调控的风暴眼时,更加可以用低于市场平均水平的价格,寻求合作伙伴。所以钟涛在考虑:选择这样一个时机收购一些项目公司,对新希望来说应该是不错的选择。 

    “现在我们很轻松,因为企业的发展十分稳健,所以没有被套牢。”钟涛实话实说。

    新希望此时的轻松可能是刘永好之前都没有想到的。这个实业企业在进入房地产领域9年来究竟在如何操作其房地产业务?

    剖析上海策略 

    上海新希望曾用四五年的时间,打造“四季全景台”。待其销售完毕后,公司获得了四五个亿的销售回款。另一个项目“半岛科技园”也于今年6月10日正式开工,项目总投资超过3个亿,这也是新希望在上海的第二个项目。 

    “实事求是,新希望在上海走得比较慢。”因为新希望依然希望能够将主品牌延续下去,通过品牌效益带动业务的延伸。 

    导致新希望走得比较慢还有其他方面的因素。 

    根据新希望集团的操作模式,管理上首先要注意的就是“财务独立”,保证“子公司的财务一律接受总部直接领导。”这就使得公司确立一个项目的周期会被拉长。 

    “当初上海一家当地的开发商资金匮乏,就和新希望进行合作开发。土地拿下之后,新希望从总部调来财务、预算、工程等七八个人,拿下土地之后进行研究、定位、设计。”知情人士告诉记者。 

    这一系列的前期工作持续了2年的时间。 

    “从2000到2003年,新希望实际上在上海有十几个机会可以去把握,这其中关键的机会有两三个。当然,对于这些机会,集团拥有最终的决策和判断权。”知情人士说。 

    “地块肯定是通过集团的董事会进行决议,因为拿地是很大的事情。”

    “接下来依然要一件事一件事地做,看看有没有适合我们的地块。”钟涛说。这种超乎寻常的谨慎与繁琐让新希望避免了冒尖。

    刘永好做派 

    在新希望的房地产板块,刘永好的意志始终贯穿于公司的文化之中。 

    刘氏兄弟1982年下海至今有20多个年头,一直保证了稳健发展并年年盈利。刘永好认为“抓好主业、夯实基础”是个中原由。 

    虽然房地产是非主业,依然要遵循这个原则。 

    但据新希望自己作过的一个测算:平均下来,公司在房地产上三年完成一个项目;尽管楼盘最终销得不错,但缓慢的开发速度占用了公司大量资金,付出了很高的机会成本。仅成都锦官新城就先后投入11.6亿元,上海四季全景台花园投了6亿元。从2004年开始,新希望的房地产项目才陆续开盘,进入资金回收期。 

    在大连,新希望花园项目前后持续三年时间。而在房地产行业,通常情况下,一个楼盘项目只要拿到土地,一般一年就可以开盘销售。新希望集团董事、新希望投资有限公司总裁王航曾对媒体透露,除了最近的项目,新希望的房地产开发大多没有利用贷款或贷款极少,全靠自有资金开发。房地产动辄数亿元投资,新希望除了房地产还有其他行业需要投资,所以开发进度难免受到资金到位情况影响。但由于没有还款压力,即使项目开发时间较长,也不致形成“烂尾楼”。 

    而在上海的“四季全景台的销售回款大部分也都投入到了‘半岛科技园’开发。”知情人士对本报记者称。 

    在2002年新一轮的圈地运动中,万科、合生创展等都走在了前面。而新希望的表现更重实际。在投资方面,刘永好似乎一直“见好就收”,以“滚动开发”的方式缓慢踏实前行。 

    一位熟知新希望的人士对本报记者表示:“不可否认,虽然进一个城市之前都有相关的分析认证,但是从房地产板块的全盘考虑,新希望并不像一般的房地产公司,在全国布局的时候有一个相当周全的考虑。现在新希望在地产领域已经进入了成都、上海、昆明、大连以及呼和浩特,但是对接下来将进入哪些城市并没有明确的说法。当然,这是一定要建立在合适的地块基础之上。

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