房地产企业所得税存在的问题及管理对策

　　随着房地产行业的快速发展，其滋生税收收入逐年大幅增长，已成为地方税收收入的主要来源之一。强化房地产企业所得税税收管理自然成为了税收管理服务的重点。然而，从目前征管情况来看，房地产企业所得税普遍存在征管难的问题。笔者就造成房地产企业所得税征管难“十大现象”及管理措施做一浅析。

　　一、房地产企业所得税征管难的“十大现象”

　　（一）隐匿预收房款 。一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入。二是用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户或其它银行帐户。房地产开发企业最终会因购房者开具发票而作收入处理，但减少了当期收入，减少了当期应缴税金。三是将预收的定金以购房者的名义存入银行，改头换面，不作预收款申报收入。

　　（二）隐瞒销售收入。一是房地产企业与销售公司联手，将部分房款存到销售公司账上，少开票，暂不作房地产企业销售收入。二是房地产企业价外收取的代收费用不符合代收代缴规定的，另用自制凭证收取不入账或挂往来账上。三是房地产企业所得税收到银行拨付按揭款后不及时入账，开成账外收入，或挂“短期借款”科目。

　　（三）延迟结转收入。大多数开发企业都以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间。部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，这种两种做法在房地产企业较为普遍，《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）（以下简称国税发31号）明确了完工产品的三个条件，新文件有效地遏制了企业故意延迟结转收入的现象。

　　（四）成本费用支出不实。房地产企业的成本费用项目多，构成复杂，专业性强。主要有四种情形：一是开发项目分期进行，对先期开发部分的成本确认困难。二是实际开发成本超出预算的企业不能提供确凿的证据。部分企业存在开发成本的实际支出数明显超过工程预算，企业一般只提供最终的决算资料，并不能提供相关的合同变更书，给出成本增加的合理理由，由中介机构出具的房地产企业决算资料因各自的利益关系和原因并不能真实反映企业的实际开发成本，由此给税务部门的审核带来难度。三是开发企业人员变动频繁，公司前后的管理模式和资料的保管出现脱节，投资人和企业财务人员变动频繁，相关资料保管不善，对审核中发现的有些问题无法给出合理的解释，造成税务部门审核难。四是部分期间费用的支出数额过大，与实际经营需要不相符。有些企业费用中出现大量的办公费支出、劳保用品支出以及工资支出等，没有附物品采购明细，没有详细的人员用工明晰表，明显存在以虚开、代开的发票或工资支出单列支各种隐性支出，使不合法变为合法的现象。

　　（五）人为多结转销售成本。 一是加大先期开发成本费用。现在大部分开发企业均以项目为点实施分期滚动开发，这就给企业人为加大先期开发费用有机可趁。企业在整个开发项目完工前按土地出让合同付清土地出让金、拆迁补偿费，在项目开发前期付清规划设计费等前期工程费、基础设施建设费，企业全部计入开发成本，不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本，必然加大本期计税成本。二是预算预估开发成本。房地产开发企业会十分注重资金的时间价值，在未形成工程决算时，一般不会按合同总价款全额支付工程款，因此开发企业也就无法取得对方的合法票据，他们会从自身利益考虑，根据已付的工程款计算开发成本，或者干脆按工程预算计算开发成本。这两种行为都违背了国家税务总局《关于开发业务征收房地产企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第八条第4款和第5款规定，即：要求开发产品成本必须真实、合法的基本原则。由此带来的后果是加大可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本，减少了当期应纳税所得。

　　（六）混淆期间费用和开发成本 。主要表现为：一是混淆开办费、开发成本和期间费用。有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除。二是混淆当期费用和开发成本。最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，如有些开发企业将售楼部、样板房的装修费用未单独核算时，企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除。

　　（七）财务核算欠规范。会计科目设置和运用较为随意，“预收账款”、“其他应付款”等往来科目的运用较为随意。

　　（八）视同销售行为不确认收入。如以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿、将开发产品转作固定资产、用土地使用权换取开发产品等现象。