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对于中国房地产行业的税收政策的分析

时间:2010-12-01 09:09:23 来源:互联网
  房地产业步入2010年之后,就进入了调整期,这其中国家爱的调控起到了决定性作用。中国房地产业作为国民经济的支柱产业之一,资本密集、关联度高,已成为上至国家宏观调控部门、下到普通百姓高度关注的焦点行业之一。作为中国一个新的经济增长点,对中国启动内需、扩大消费和相关产业的发展有着不可忽视的作用。在市场经济条件下,中国房地产税收不仅是国家用以调控房地产市场经济活动的主要杠杆之一,而且也是保证市场公平竞争、各市场主体合理收益及整个市场有序运行的重要条件。

  国外成功的经验告诉我们,一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合,并将国家的宏砚经济政策及意图渗透于市场的完善、高效的房地产税收体系。但是,由于整个税收体制改革的滞后,现行的中国房地产税收体系与房地产市场的发展要求很不适应,出现了诸如税种繁杂重复,税负不均,管理不严密等一系列问题,不仅没有发挥税收应有的功能,而且阻碍了房地产市场的进一步发展。因此,有必要重新从宏观上把握税收政策,尽快构筑一套并能适合市场经济要求的房地产税收体系。本文拟对此进行探讨,提出新的房地产税收设计构想。

  一、现行中国房地产税收制度

  到目前为止,中国并没形成一套专门的房地产税制。现行税制中,涉及到房地产的税收主要有12种,即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税、城市维护建设税、外商投资企业和外国企业所得税。我们把这些税种单列出来,按照征税环节的不同可以划分为四类:即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。除了在交易环节中由买房者支付的契税、印花税外,其余税费先由开发商投资时垫付,然后分摊到房价中。

  现行税制体系中的房产税与城市房地产税的区别在于城市房地产税的基本税法是1951年8月国务院颁布的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》。1984年进行修改时,国务院决定将城市房地产税划分为房产税和城镇土地使用税两个税种,对内资企业和个人征收。对外商投资企业和外国企业继续征收城市房地产税。

  与世界各国注重房地产保有税的通行做法相反,现行中国房地产thldl.org.cn税制是“轻保有,重流转”。中国房地产市场运行过程主要包括四个阶段:土地批租阶段,房地产开发阶段,房地产流转(租赁与交易)和房地产保有阶段。在土地批租阶段,一方面,由于中国土地所有权的国有性质,对国家课税没有意义;另一方面,在土地受让者已交纳土地出让金的情况下再课税人为增加土地供给成本,在目前房价高的情况下也不妥当。在房地产开发和流转阶段,土地批租制导致的对房地产税费的一次性征收,使此阶段税费多,负担重,仅在房地产开发阶段就涉及营业税、印花税、房地产税、契税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地使用税、所得税等,此外还有各种收费,据有专家统计多达80100种之多。同时,在房地产保有阶段,只有城镇土地使用税、房产税和城市房地产税,税负过轻,造成土地闲置,浪费严重。因此,改革不合理的房地产税制的突破口,就是向国际通行的做法靠拢,使税收重点从房地产开发和流转阶段转向房地产保有阶段,这也是中国房地产税出台的背景。

  二、现行中国房地产税收制度存在的问题

  从当前与房地产有关的税收政策看,中国房地产税费主要集中在开发投资环节,占交易环节的比重相对偏轻,对个人占用和交易几乎不征税,特别是房地产交易过程中的低税率,刺激了房地产投机行为。随着经济体制改革的深入以及房地产市场的建立和发展,中国房地产税制与经济发展存在矛盾。同时,由于不同税种出台的时间不同,造成不同税种之间的冲突。表现如下几个方面。

  (一)租、税、费体系混乱,税收负担偏重

  租、税、费三个经济范畴,在理论上的区别十分明显。但在实践中,以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍,限制和削弱了税收的宏观调控功能。目前,涉及中国房地产开发、销售全过程的税,约占建设成本的9%;而各类收费却占到41%,这增大了房地产的开发成本。

  1994年税制改革后,在中国房地产的各个环节存在不同的相关税种共有12种,涉及房地产业的各种收费项目繁多。仅从开发企业的收费项目上看,有的地方各种收费多达50多项。从收费比例上看,有的各项收费占销售收入的35%左右,相当于经营成本及费用的70%。租、税、费体系设置不合理,造成征收混乱。房地产开发企业出售的住房价格主要包含四个部分:成本、费用、税金、利润。有关资料表明国外房地产开发企业,这四部分的比重分别为73%,10%,10%,7%,而中国为35%.40%.16%.9%,造成房价居高不下的原因也在于税费过高,从而加重了房地产开发商的负担,影响了政府对企业的管理水平,不但使管理漏洞增多,而且容易滋生腐败。

  (二)税收政策在中国房地产各环节分布不合理

  从征税环节来看,现行中国房地产税收主要集中在房地产的流通交易环节,而在房地产占用、保有期间设计的税种较少,且免税范围较广。一方面,房地产交易环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格,从而带动整个房地产市场的上扬;另一方面,房地产占用、保有环节的税费种类过少,使得大多数使用者近似无偿取得土地,土地闲置和浪费的现象日趋严重。

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