商业地产投资中必须注意5大问题

　　美国投资界的股神巴菲特说：当大海退潮的时候，才发现谁在裸泳。

　　随着世界经济形势的变化，中国经济的强劲发展，一部分富起来的人有了多余的钱进行保值投资，但是纵观国内的投资市场，实在是少之又少，不是专业内行人士，没有多少人勇敢的把钱投向股票市场。 于是地产的升温就变得顺理成章，这里有市场需求、市场宏观、经济发展时机、金融体制原因，但最重要的是地产升温有其实质居住需求及投资保值的需求。“人不可居无屋”是我们购房视为必需品的主要原由。但是商铺无价，住宅有价的影响下，商业地产也逐渐成为投资者作为投资保值关注的焦点。目前商业地产投资利润留成大体可达8%以上的，高回报的利润引发了商业地产热潮。据有关数据统计，国内大部分成交的商业地产是被个人购买持有，但在高回报的同时，众多的商业地产投资同时也蕴涵了极大的风险。市场上的失败个案真是数之不尽、比比皆是。

　　目前市场供应量比较大的商业地产项目主要以购物中心、商业街、写字楼、社区商业、酒店式公寓、专业批发市场。购物中心此类物业商用物业多将整层购物中心、市场分隔出小块出售，商业地产投资thldl.org.cn收益由整体经营成绩决定。定位准确、经营良好的购物中心和专业专业市场投资年回报可能高达100%或者更高。但是收益是和风险相伴的，一旦招商不好又或者经营能力低下，那么可能血本无归。如广州北京路的北京大厦就是交付使用五年都强差人意。经营定位换来换去都是生意做不起来，一位朋友的店铺五年来都没有收到租金。实在是大多这样的事例。所以说，购物中心和专业市场是风险与利益同在的商业地产项目，投资应当谨慎。

　　商业街临街店铺是当今投资者最喜爱的投资产品，因为可以出租、自营，自主DIY较强，风险可控，但是后续的赢利能力充满不可遇见性。因为没有经营专业的管理与业态规划与定位，就会出现业态单一，管理乱，不能形成集约力。所以其后续租金也就难以计算。还有社区商业、写字楼公寓都会遇到这样那样的问题。都会涉及到后续管理问题，作为商业地产，只有运营成功才能体现租金的升值。所以说每个投资产品都有其优弱点，在于你如何结合自己的实际情况判断商业地产投资。

　　那如何判断呢？商业地产整个开发流程长而且复杂。特别是商业地产经营管理环节众多，需要开发商、投资者、经营管理公司和租赁承户共同努力，而作为商业地产的核心是通过收租金达到可观的回报。开发仅仅是开始，因此操作难度比起其他地产产品开发决策必须综合多方面因素。购物中心、专业市场、商业街、酒店式公寓这几个类型涉及产权、经营权、使用权的分离管理，开发商拿到土地开发出产品--商铺进行销售套现，使用权交给投资者，管理权交给经营管理公司，开发只是第一步，开发商的利润靠出售物业的销售实现，而投资者所希望的回报是需要由经营租金保障，而租金的含金量则要看物业经营的成功与否。但是发展商都不愿意将精力与时间放在经营管理上，大多都是开发套现成功后就拍拍屁股走人，让投资者自生自灭。

　　如何规避投资风险呢？在商业地产投资里，高风险与高回报并存，如何规避商业地产投资风险就成为能否取得投资成功的关键，以下是商业地产投资中需要关注的问题：

　　一、评估商圈的发展潜力。要考虑到投资项目所在商圈的消费能力与规划布局、交通规划、竞争对手等，其选项点是否合适，评估其是否有发展的潜力。

　　二、开发商实力和品牌。因为商业地产是资金要求高，专业整合能力要求强的地产高难度产品。要考虑开发者实力与品牌的综合能力，最主要是考虑其有没有过往同类产品的成功项目。有没有政府、战略合作者的支持。

　　三、经营管理公司的能力。商业地产后续经营是最关键的环节，在不成熟的的营销链中，开发商与投资者之间只是简单的售卖关系，只要销售成交，开发商则万事大吉了。但是没有经营管理、业态定位、招商、等原因，许多经营困难，小业主因此停止供楼，发展商面临着回购的时候，所以在商业地产投资时要充分注意经营管理公司的能力。

　　四、定位。每个商圈都有其合适的商业定位，定位就象鱼和水一样的关系，有的鱼就是适合这样水，不适合就有可能死亡。如果脱离了当地消费力与商圈特点，那么后续的经营就存在问题了，也可以说是先天不足了。这样的场是很难做起来的。定位要看其主题、业态、业种的定位。还有看其有没有主力商家，主力商家是否有集约力，进行风险判断。业态是发展的原动力，经营是核心，如果没有准确的前期业态规划，后续经营就无从谈起。

　　五、评估投资回报与风险。购买商业地产的最终目的是通过租赁实现利润收益不断增值，判断回报的最有效方式，是看租金收入是否能尽快回收前期投入。在计算回报的时候，要考虑空置期。最简单的方法是：售价=年租金/租金投资回报。你可以选择同地段同类物业租金进行对比，在对比时可以保守一点。再将年回报率与其它投资产品作一个理性比较，从风险与回报进行比较。尽量客观、理性的评估自己所能承受的风险。还有就是要尽量学会利用金融工具来分化风险。记住，投资就象开车一样，一定要在自己能驾驭的情况下掌握速度，否则就会出事的。

　　商业地产投资游戏，是一场博弈的游戏，总是有人损失有人收获，学会投资是最好保护自己的方法。