房地产企业融资的困境及对策

　　房地产业已成为调控影响最大的行业之一。从紧的货币政策和不断加码的房地产宏观调控政策的叠加效应正在逐步显现。经历了近6个月的楼市僵局，房地产企业融资的资金链趋向脆弱状态。研究机构数据显示，目前已有超过30家上市房地产企业资产负债率为70%。宁波也不例外。重压之下，市场正悄然转向，下半年房价下降正在成为各方共识。

　　房地产企业融资困难

　　重组受阻借壳上市难行

　　“连日来，我们房地产企业的日子过得就像现在梅雨天一样。”宁波多家房产公司负责人诉苦道，从银行贷不到款，房子也卖不出去，就连今年以来房地产企业所倚重的银行信贷以外的房地产企业融资渠道也并不通畅。

　　今年四五月份，北京新华联置地有限公司借壳S＊ST圣方获证监会批准、宁波银亿控股重组S＊ST兰光、ST东源以新增9.08亿股吸收合并重庆金科集团。这些公司成功借壳上市让不少房地产企业一度看到了希望。

　　但是证监会随后澄清，这三家房地产企业是在“限购令”之前受理的并购重组申请，自去年8月以来证监会没有受理新的房地产企业重组申请，这让一些发展到一定规模的中小房地产企业想利用各种资源挤入上市公司以扩大房地产企业融资thldl.org.cn渠道的期望落空。

　　落空的原因是因为“目前国家对房地产行业的宏观调控一直在进行中，此次涉及房地产行业的重大资产重组事项已不具备实施的基础”。

　　不仅如此，今年以来，全国各地的上市公司也是对房地产企业避之唯恐不及，生怕地产业务阻碍了房地产企业融资与重组。宁波一位证券分析师表示，中国高科、高新发展等上市企业都已发布公告，明确要出售旗下地产项目及相关业务。

　　地产重组和再融资“此路不通”，地方融资平台又如何呢？记者了解到，由于大规模的投融资给地方政府带来了居高不下的举债，央行在近日公布的《2010年中国区域金融运行报告》中，公开表示了对地方融资平台的担忧。随着“地方债”再次被推到舆论的风口浪尖上，清理地方融资平台让房地产企业融资遭遇又一只“拦路虎”。

　　权宜之计

　　另辟蹊径曲线融资

　　“眼下银行为防止风险，对房地产开发放贷都以月或季度短期为主，对上市公司又稍宽松些，银行对我们的贷款期限放宽至一年，这已经是特别优厚的待遇了。”宁波一家上市房产公司营销总监表示。

　　压力之下，目前不少房地产企业都是通过发行信托理财产品进行融资。

　　5月初成立的华润信托·银泰零售业发展投资基金第一期项目集合资金信托计划，在没有进行宣传的情况下，民生银行代销的16亿募集规模，仅用10天就被抢购一空。

　　“我们宁波的很多客户都没有预约到。”民生银行宁波分行一位人士表示。

　　中国银监会非银部副主任闵路浩明确表示，今年信托业不会再有新的监管政策出台，要给信托公司发展留有空间。这无疑给需要融资的房地产企业吃了一颗“定心丸”。

　　据了解，房地产私募基金年化收益率普遍在10%以上，有些甚至达到15%，远远超过非房产类私募基金收益率，房地产信托产品以其高收益率吸引了众多投资者，为房地产企业提供了一部分的资金来源。

　　据了解，除了信托产品外，因为阳光私募基金投资策略灵活、激励方式有效，业绩表现不俗，所以也有不少房地产企业通过阳光私募基金进行融资。

　　地产基金+信托综合方式融资也为不少房地产企业所青睐，比如万科就是典型的例子。此外，非传统渠道如海外融资、票据、债券发行等也成为不少房地产企业“另辟蹊径”融资的选择。

　　而一部分融资无门的中小房地产企业为了缓解资金吃紧的局面，只好曲线融资，转向民间借贷，民间高利息贷款又开始出现。

　　一些开发商反映，目前开发商从民间借贷的年息大部分在25%～30%左右，最高甚至有达70%左右的年息，或者5%～6%的月息。

　　虽然贷款利率非常高，但在利益的驱动下，开放商也只好向民间借贷以缓解钱紧窘境。

　　对应策略

　　抱团拿地合作开发

　　屋漏偏逢连夜雨，不少开发商在一系列的限制令下，销售不畅，回款面临问题。一向不差钱的房地产开发商感受到了阵阵寒意。

　　研究机构数据显示，目前已有超过30家上市房地产企业资产负债率为70%。宁波也不例外。种种迹象表明，房地产开发商的资金链正变得十分紧张，特别是中小企业资金状况更加不容乐观。

　　业内人士预测，调控政策如果持续到明年这个时候，卖地、卖股、卖项目以解资金巨额缺口的现象将频频在甬上演。

　　今年以来，宁波开发商抱团拿地渐成主流，这其实就是开发商的资金紧张压力加大的一个缩影。

　　即将出让的江东核心区地块共有五大开发商入围，该地块出让总价达42.92亿元，竞买保证金也高达8.5亿元。探究这5家房地产企业，发现除了拥有国企、央企、上市公司背景外，背后基本上都有合作伙伴共同注资。

　　江北大道以西滨江2号地块以及包家漕3号地块都推迟拍卖。有意参与竞买的我市一家房地产龙头企业副总分析道，这两幅土地遇冷，资金门槛太高是一大主因。这两幅宅地如果以上限价格成交，它们各自的总价更将分别超过30亿元、20亿元。

　　“目前有这个资金实力问鼎的宁波房地产企业不会超过5家。随着市场集中度越来越高，房地产企业联合体拿地成为主流是市场必然产生的现象。”这位副总坦言。