房地产项目开发中的质量控制

　　在房地产项目开发中，对于投资开发企业来说，房地产项目开发的质量分析与确定十分重要。针对某宗地块，开发企业在做了大量的市场调研后，必须面临的一个重要问题就是要根据项目的规划设计要点，确定房地产投资开发的具体实施方案，方案中对房地产项目开发的质量应有明确的描述。

　　一、房地产项目质量的含义和内容

　　在通常情况下，人们提起房地产项目质量，很自然地就想到屋面、厨房是否生渗水、漏水，门窗是否变形，墙面是否出现裂缝等等，这其实只是房地产质量内涵之一的施工质量而已。目前，我国房地产项目开发已进入一个快速发展的高潮期，房地产业已由基本的发展需求逐步转化为经济、社会、自然的全面发展需求，我们应该明确并建立期崭新、全面的房地产项目开发的质量观。

　　国际标准化组织在ISO840《质量――术语》标准中对质量的定义是：“反映产品或服务满足规定或潜在需要能力的特征和特性的总和。”因此，房地产项目开发thldl.org.cn的质量同样可以定义为：反映房地产项目满足规定或潜在需要能力的特征和特性的总和。

　　我们应重点从以下两个方面把握房地产项目开发的质量含义：

　　第一、满足需要（含实际需要和潜在需要）成为检验房地产项目质量的客观标准

　　在市场经济条件下，随着我国房地产业的深化发展，房地产项目能满足多少、在何种程度上满足消费者的需要，将成为衡量房地产项目市场价值的客观标准，这可以说是市场经济体现在房地产项目质量范畴上的根本所在。在房地产业发展的新时期，房地产项目质量的物质性成为最基本的要求，而经济性（或实销性）上升成为第一客观标准，房地产项目质量首先要以消费者的货币资金来体现。这是传统意义上的房地产质量观与市场经济条件下的房地产质量观的根本区别所在，正确理解这一点，对于搞好房地产项目质量具有直接的现实经济意义。

　　第二、房地产项目质量是房地产产品特征和特性的总和

　　房地产项目质量的特征和特性指其应该具有的客观要求属性的总称，即房地产项目满足消费者需要的各种属性，包括可用性、安全性、有效性、可靠性、可维修性、经济性等互相联系、互相依存的各方面，从实质上提出了要全面理解和把握房地产质量内涵的要求。国家建设部住宅产业办公室的《商品房性能认定暂行管理规定》中，将房地产性能按安全性、居住性、耐久性、持续性发展性及经济性等五个方面，也充分地反映了对房地产质量内涵的全面性要求。

　　房地产项目质量体现为业主的使用质量，它反映物业使用的安全性、方便性、舒适性等等，这些都是围绕着使用的人来体现的服务。它包括地域、设计、工程、环境、配套、服务等内容，显然，建筑工程质量只是房地产项目质量中的一个环节。

　　二、房地产项目质量目标的理论确定

　　房地产质量目标的理论确定，就是指房地产投资者决定开发建设什么质量水平的房地产项目。开发企业确定房地产质量水平的标准就是所开发的项目是否适销对路，是否最终实现企业“利润最大化”的经营目标。

　　房地产质量目标的确定，首先应当考虑用户对房地产项目使用功能的满足程度，其次要考虑用户愿意付出的购买成本，再次要考虑房地产项目开发商的开发成本及对目标利润的要求。实质上，就是弄清楚房地产质量的变化与价格、成本、利润之间的关系。项目的价格是其诸多质量要素的综合反映，在确定了项目的总体质量水平之后，我们将据此一一确定项目的质量因素的诸多方面如地域、设计、工程、环境、配套、服务等质量内容。

　　实际上，对于房地产项目公司而言，在销售过程中，不应要求快速的销售速度，而应以适当的销售速度，以较高的价格完成销售，以追求单个项目利润最大化，因项目公司的项目利润合企业利润是一致的，即同时实现。而对于大型集团公司而言，项目较多，这时，项目利润最大化往往与企业利润最大化不相一致，投资者更应关心后者。这样的大型集团公司不应刻意最求单个项目利润最大化，在销售过程，一般要以适当的价格，以较快的销售速度完成销售，以追求较高的资金周转速度，在单位时间内，以适当的单位利润，实现销售量最大，从而实现企业利润最大化，正如沃尔玛的“天天低价”策略，沃尔玛公司一直都特别重视价格竞争，长期奉行薄利多销的经营方针。公司创始人沃尔顿的名言是：“一件商品，成本是8角，如果标价是1元，销售数量就是标价1.2元的3倍，我在一件商品上所赚不多，但卖多了，我就有利可图。”

　　所以，实际工作中，房地产投资者有时也将质量目标定在x3─x4之间。例如万通公司把目标市场锁定在高收入阶层，用集成方式为置业者打造独立式房屋，以便满足用户对高质量房地产的需求，并使得投资总利润最大。房地产投资者有时也将房地产质量目标锁定在x2─x3之间，例如，万科公司在新住宅运动中提出“关注普通人”的口号，将目标市场扩大到普通置业者面层，以便薄利多销，满足大众化用户对房地产项目质量的需求，并使得投资总利润最大化。