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房地产评估



房地产评估的方法有哪些:成本法(1)成本积算法,即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算,剔除不正常因素影响的价值,对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润,得出土地使用权价值的方法。
房地产估价全称房地产价格评估,是进行对房地产评估,专业人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,综合分析影响价格因素的基础上,结合估价经验及分析,对房地产的特定权益,在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
房地产价格评估需要经过一系列程序。房地产评估人员要察看房子的位置、环境、景观的优劣及结构、装修等具体情况,再核对其面积、产权等,然后进行调查,结合当前市场行情,计算被评估房的现值价格。下面介绍4种简单有效的房地产价格评估方法。
随着房地产市场的进一步发展,房地产评估师行业面临的现状并不乐观,尤其是如何培养合格、专业的房地产评估师,更是面临巨大挑战。有关专家分析认为当前房地产评估师培训主要存在三个方面的误区。
随着房地产业的日趋成熟,房地产业成为国民经济新的增长点,但也容易引发金融风险的行业,此时,就需要房地产评估公司对当前情况作出正确的判断。因此,房地产评估公司随着房地产行业的壮大也在不断发展,成立一家房地产评估公司需要具备哪些条件呢?
近年来房地产评估师逐渐走向舞台的中央,发挥其对于市场发展的重要作用,国内诸多社会经济活动都离不开房地产评估,整个市场对于专业房地产评估机构和房地产评估师的需求变得越来越大。
目前,丰厚的土地出让收入,以及逐年上升的房地产交易环节税收,让地方政府尝到了甜头,在保有环节征税的积极性因此大打折扣。评估是房地产税改革的关键,所以,房地产评估机构是房地产税改革的关键。
从产品属性—商品属性—投资品属性,成本法、市场法、收益法所反映的市场内涵依次由浅入深,所蕴涵的市场意义也大小有别,其适用范围因不同房地产评估对象和房地产评估要求而有所不同。
评估质量控制管理是指评估机构为了确保每一宗评估项目的正确进行,防止评估风险而建立并实施的控制政策和程序的总称。评估质量控制管理是房地产评估公司各项管理的核心。
房地产评估业是涉及政府和社会各方面重大经济利益的中介服务行业,住房制度改革中的租金和旧有公房售价标准的制定离不开房地产估价,新技术区的开发、土地批租以及旧区改造建设中的房屋拆迁等建设项目都需要通过价格评估提供正确的出让、转让和补偿标准
房地产评估,大都是对有关物业进行市值房地产评估。何谓市值,可说是众说纷纭。中国目前尚未有统一的定义,只有一些零星的参考,在《深圳房地产估价管理》一书中,市值被定义为,“一宗不动产权在估价之日可望在市场上出售的最合理的价格。
司法委托评估中,最常见一类估价是拍卖底价房地产评估,房地产评估的技术路线是先房地产评估出估价对象的正常市价,了解当地房地产拍卖市场行情,对比类似房地产拍卖市场成交价格比正常市场价格偏低幅度以定折扣率,以正常市价乘以折扣率,得到拍卖底价
在脱钩改制过程中,经济不发达地区房地产评估机构出现不同程度的萎缩情况,有的甚至完全灭失。其原因有:一是注册资金相对较高,经济不发达地区一时难以承受;二是房地产估价师严重流失;三是尚未认识到评估服务的重要性和影响自身利益程度
德国的房地产评估工作是独立于政府之外的。房地产评估职业者在房地产评估工作中只对自己负责,并不考虑政府、委托人及个人的经济利益。房地产评估职业者评估出的土地价格不需政府进行确认(但法院只承认房地产评估师签字的评估报告)。
房地产评估是科学、艺术和经验三者的结合。正确的房地产价格的估计、推测或判断应依赖于一套科学严谨的房地产估价的理论和方法,但又不能完全拘泥于现有的理论和方法,还须依赖房地产估价人员的经验。
房地产评估是房地产评估业中的主流,这是因为:房地产价值量巨大,在社会财富中占有较大比例。在很多经济活动中,房地产估价是不可缺少的。房地产评估作为房地产评估行业中的主流,客观上对房地产估价机构和房地产估价师都提出了较高的要求。
房地产评估属于房地产中介范围,无论从国外还是我国沿海发达城市来看,它都本应是一个前途无量的行业。然而,房地产评估行业中的业务费盛行,的确又给评估业界带来了黑暗。
中国房地产评估防范金融风险存在的问题:对抵押物价值过高评估;不能准确把握抵押物隐含的风险;忽视抵押贷款项目的可行性评估;评估机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬;评估师队伍素质参差不齐;制度建设落后,行业规范缺乏约束性。
在经济生活中,人们经常会出于各种原因接触到房地产评估报告。但对于中介机构出具的评估报告,大多数权利人都缺乏一般有关估价的常识,很多人甚至看不懂估价报告。本文在此介绍一下房地产评估报告中常见的一些错误。
作为专业性极强的房地产评估机构,最大的风险就是估价结果严重偏离客观事实,伤及企业的资质和商业信誉。可以说,公正性和专业胜任能力是评估机构的生生存基础。种种的行业风险,如何有效规避和防范,是评估行业应该思考的问题。
近几年,国内诸多社会经济活动都离不开房地产估价,如土地批租、房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理、企业各种经济活动中涉及的房地产等等,整个市场对于专业房地产评估师的需求变得越来越大。
G公司是一家大型商贸公司,因融通资金需要,委托C会计师事务所对其所属的×商场进行房地产评估。该案例涉及的房地产评估对象极具代表性,在了解其房地产评估过程的基础上,进行深入的分析、探讨,对提高今后房地产评估工作的水平将大有益处。
房地产价值评估的租约对房地产交易价格有实质性影响:如果租约租金高于市场租金,其交易价格要高于无租约时的交易价格。反之,房地产评估时租约租金低于市场租金,其价格要低于无租约时的交易价格。
常用过的房地产评估方法主要有市场比较法、收益还原法、成本估价法、假设开发法4大类。还有一些其他的评估办法,例如购买年法、长期趋势法、残余估价法以及在成片开发的时候采用路线价估价法等等。
不同论着在介绍房地产评估程序时往往存在着某些差异,但异点不是发议在本文阐述的六个基本步骤上,而是由于阐述问题的详略程度或范围不同所造成的。因此,房地产评估的基本程序是相同的。如本文所述。
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