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房地产销售的影响因素分析

时间:2010-07-26 17:14:10 来源:卓坚红
  随着我国房地产市场的发展,房地产业在国民经济中的作用日益突出,而房地产市场几经发展高峰后,也迎来新一轮的宏观调控。在新形势下,房地产销售的项目由过去的“皇帝女儿不愁嫁”的风光时代转入了一个消费更加理性,销售更需技巧的阶段。房地产企业需要在及时、准确、广泛地了解和掌握市场信息的基础上,科学地分析影响项目销售的各种因素,在此基础上制定和组织实施各项销售计划、策略,并对其进行严格控制,最终实现企业的销售目标。以下是对有关因素的简要分析。

  一、影响房地产销售的宏观因素

  影响房地产销售的宏观因素主要来自于项目营销直接环境的巨大社会力量,如自然、人口、经济、科技、政治法律及社会文化环境等。其中自然环境、区域经济与政治法律的作用力表现更为直接与明显。

  1.自然环境因素

  在房地产销售过程中,自然环境对房地产销售的影响非常重要,它可以给商品销售带来机会,也可以对商品销售造成威胁。这里,自然环境主要指房地产商品所处的地理位置以及能够影响该商品销售过程的自然资源、生态环境等因素。包括楼盘所在地段的自然条件、人文条件和各种配套设施条件等。自然条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度及自然景观等;配套设施条件是人们对土地投资的物化体现,包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施,服务于居民的日常生活。

  现代社会随着生活水平的不断提高,人们越来越讲求生活质量,对居住环境的关注也日益增强。据一份调查资料显示:消费者在置业消费过程中环境因素已成为消费者购房时的首要考虑条件,排在前几位的因素主要是:环境68%、总价格62.1%、户型41.7%、物业管理37.9%。。显然,消费者对环境关注程度明显高于对其他因素的关注。

  2.区域经济因素

  区域经济因素包括社会经济繁荣程度、房地产市场的完善度和活跃度、供求关系、金融市场、货币价值、物价、工资及就业率、科学技术等因素。市场不仅是由消费者构成的,还需要具有相当的购买力才能开形成一个完整的市场。随着中国经济的高增长,人民实际收不断增加,但市场经济的发展又使各阶层人员收差距拉大,导致不同收阶层的不同购买力与不同购房倾向。区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低,左右着房地产业的发展态势,还制约着整个房地产经济的发展和房地产价格水平,对房地产业的发展及楼盘的销售起到催化剂的作用。例如,我国东部地区房地产价格升幅明显高于西部地区,这是因为我国东部地区经济相对发达,经济因素刺激了人们置房消费的欲望,从而带动了楼盘热销。

  3.政治法律因素

  在能够对房地产销售构成影响的各种因素中,政治法律因素是一个极其重要的组成部分。它不仅会影响到正在开展的房地产销售活动,也会对未来房地产销售thldl.org.cn造成巨大的影响。就我国企业的政治法律环境而言,最主要、最直接的是政治形势、政府的方针政策和政府的管理体制。

  国家通过一系列政策举措在诸如土地制度、住房制度、城市发展战略、房地产价格政策、税收政策等方面进行调控,为房地产市场健康有序的发展提供了保证。例如,如政府取消福利分房、出台有关促进消费的政策以及制定保护置房业主利益的法律法规等,在一定程度上将引导、鼓励和促进消费者的居家消费。而今年5月份国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,在保持宏观调控政策连续性、稳定性基础上,针对当前房地产市场投资过热,全国房价大面积快速上涨等突出问题,适当加大了调节力度,在一定程度上将引导消费者的置业消费,势必会对楼盘销售产生较大影响。

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