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房地产子公司管理模式分析

时间:2010-08-20 16:46:16 来源:叶胜强
  一般来说,随着开发地域的拓展,单一的房地产集团通常由总裁办、人力资源部、财务部、审计部、工程部等职能部门联合成立集团目标责任制考核领导小组,对下属全资和绝对控股的子公司管理进行经营目标设置与考核。而以房地产为主业的多元化企业集团更多地是成立“事业部”这样的相对独立的部门,采取模拟企业化运作,对下属所有房地产类统一子公司管理。在这两种模式中,集团和下属公司均以资产为纽带建立法人治理结构和各种内部控制制度,相互间形成合理分工:集团总部作为决策中心、信息中心、融资中心行使管理职能,各下属子公司管理作为经营实体则是成本控制中心、服务中心和利润中心。为了贯彻集团总体发展战略,充分调动项目公司的积极性,实现生产要素的最佳配置,从而促进房地产业经营计划的圆满实现,就需要制订专门的“房地产子公司管理办法”,并建立统一的以经营目标为中心的责任考核体系。因此,如何加强对房地产子公司管理,正日益成为摆在大型企业集团面前一个非常紧迫和现实的课题。

  考核体系主要由项目考核和年度考核两部分组成,绩效的考核与奖励以项目考核为准。年度考核只是对项目考核目标的分解,它以事先责成子公司管理总经理在工资总额中扣存一定比例的年薪、然后由集团根据其年度目标完成情况决定是否返还和返还比例作为奖惩的主要手段。

  一、年度经营目标责任考核

  以企业的每一个会计年度为期,根据项目考核书的要求和确立的指标,还需要对子公司管理进行年度考核。为建立科学的奖惩机制,强化激励手段,考核结果与子公司管理的利益分配挂钩。事业部责成子公司总经理将本年度工资总额中除按月发放以外的部分扣存(约占30~40%),然后在年终时根据考核结果决定是否返还年薪及其额度。

  年度经营目标由经济指标和综合管理指标两部分组成,满分100分。其中经济指标占70%,综合管理指标占30%。两者的考核均实行百分制,在对每项指标逐一考核评分,累计所得分数后乘以各自权数即为该公司当年两种指标考核的最终得分。年度经营目标责任考核分两期进行:①中期预核:在第三季度对指标完成情况进行中期审核;②年度考核:次年1月对指标完成情况进行年度审核。奖惩以年度考核为准。年度考核完成后,由事业部牵头成立的目标责任制考核领导小组根据财务内审制度负责审核,并经集团总裁签署审核报告后,核发被扣存年薪。

  1、经济目标及考核

  年度经济目标主要包括销售收入和管理费用指标。其中工资总额、招待费两项弹性较大的科目单独列出。其他的项目开发成本费用列入综合子公司管理thldl.org.cn目标作专项考核。考核分值的计算方法是:

  ①成本费用总额和成本费用率采取双向控制、统配使用,可支配费用随收入增减而增减。如:某年的子公司管理费用指标245万元÷收入指标6200万元×100%=当年的成本费用率3.95%,即每增加100元的收入就能增加3.95元的费用。经济指标以“经营收入为核心,成本控制为调节因素”为考核分值的原则。

  ②经营收入的考核办法为:以各项实际完成收入的数值除以各项核定指标再乘以各项收入占总收入的权数,得出此项收入的考核分值。经营收入考核值为各项收入的考核分值累加数。设定:Ai为实际收入;Bi为经营指标数,i为权数,则经营收入分值为:ΣAi/Bi×i×100%。

  2、子公司管理综合目标及考核

  子公司管理综合目标考核为:根据子公司管理发展与经营情况,按满分100分设定各项子公司管理工作的内容、分值与考核办法,由集团事业部会同集团相关职能部门根据对子公司的检查记录进行评分。其内容主要有:

  ①项目工程进度:重要的进度目标,每项每迟延若干天扣一定的分数。

  ②财务管理:包括自主融资额不得低于多少、财务纪律、预算编制与执行情况、前面所说的专项费用控制等等。

  ③综合管理:包括集团劳动人事制度执行情况、员工培训、信息沟通、规划设计和营销方案等重大事项的及时上报审批、合同管理、文件、车辆、档案、物资、保密等事项的子公司管理等等。

  3、奖惩办法

  ①总分70分以下:原扣存年薪不予发还。

  ②70~90分:得分每增加1分,返还5%原扣存年薪。

  ③90分以上:全额发还被扣存年薪并发放奖金,但奖金在年终时不发放,而是根据项目经营目标责任考核书的规定,在项目决算后统一考核发放。

  二、项目经营目标责任考核

  在取得项目土地使用权、项目公司成立、宗地的规划指标确定以后,以项目可行性研究报告确定的开发进度与收益测算为基础,集团事业部对项目经营目标进行统一设定。目标主要包括利润目标和开发进度两部分。

  1、与利润目标相关的指标包括:

  ①规划指标:包括净用地、全部和分项建筑面积等;

  ②成本费用:根据会计科目设置,含土地成本、前期费用、基础设施费、配套设施费、建安造价、期间费用六部分。需要指出的是,不可预见费虽然在做项目可行性研究时是必要的,但在进行项目经营目标考核中不宜作为单独的成本科目;

  ③利润目标:包括平均售价、分项收入、净利润、成本利润率等指标。

  2、项目的考核在决算后进行,方法是:

  ①以“净利润”指标为核心,其数值不得低于项目考核书所列的目标(但考虑到项目开发往往是跨年度的,期间可能发生影响项目经营目标完成结果的重大情况,因此,每年集团可根据实际情况对项目经营目标做出调整,最终的考核指标即以项目每年的年度经营目标相加后确定)。超出“净利润”目标的部分,集团给予子公司管理一定比例作为奖金。

  ②在完成“净利润”指标的前提下,如果子公司管理通过努力积极争取当地的优惠政策,使项目税费与正常情况及同类项目相比得到较大减免的;或者子公司通过努力,使主要的成本科目实际发生额与考核指标及同类项目相比确有明显下降的,经查证属实,按减免或下降额的一定比例给予奖励(但为此所产生的招待公关等费用应计入成本费用总额,列入当年的年度考核)。

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