上海房地产市场与住房保障确保“居更佳”

　　那些暂时无力买房的市民，或许很快也能改善住房：上海廉租住房准入条件正研究进一步放宽；经济适用房房源申请、供应方案正抓紧试点；六大以上海房地产市场与住房保障为主的大型居住社区，已开工5个，小区规划标准不亚于商品房…… 

　　上海的住房问题曾经是一道世界级的大难题：上世纪80年代中期，全市180万住户中，人均居住面积低于4平方米的困难户竟有21.6万户。而截至去年，上海城镇居民人均住房居住面积已经达到16.9平方米。上海正通过建立健全一个诚信、规范、透明、法治的房地产市场体系和一个分层次、多渠道、成系统的住房保障体系，让更多市民实现“居更佳”。 

　　旧区换新颜 

　　回忆起上世纪的那段“蜗居”经历，多少上海人会感慨万千。当时，一方面是数十万户家庭人均居住面积低于4平方米，另一方面，上海市区还有1500多万平方米二级旧式里弄以下旧住房，其中成片危房、棚户、简屋就达365万平方米。 

　　1991年3月，上海市委、市政府召开住宅建设工作会议，决定“改造危房、棚户、简屋，动员居民迁到新区去”，“旧式里弄要逐步改造成拥有独立厨房、厕所的成套住宅”。1992年，在上海市第六次党代会上，市委、市政府进一步明确，把旧区改造、改善居住的起点，落在结构简陋、环境最差的危棚简屋上，提出“到本世纪末完成市区365万平方米危棚简屋改造，住宅成套率达到70％”。由此，上海拉开了大规模旧区改造的序幕。统计数据显示，上世纪90年代以来，上海已累计拆除和改造旧区房屋7000余万平方米，截至2008年，住宅成套率已达95.2％。 

　　随着旧区改造的不断深入，难度也越大。今年以来，上海又推出旧区改造事前征询制度、动拆迁补偿“数砖头加套型保底”和增加就近安置方式等三项新机制，加快推进旧区改造。1至7月，全市中心城区共拆除二级旧里以下房屋53.9万平方米，比去年同期增加40%以上，又将有2.1万户居民将改善住房。 

　　以公房出售为突破口的住房制度改革，为市民告别拥挤破旧陋室，拥有宽敞明亮新居提供了制度保障。上海是全国率先推行住房公积金制度的城市，按照住房制度改革政策，上海市民可以成本价购入公有住房，并享受各种折扣和税费优惠，此外，还可通过上市交易“得一块”购置新房。 

　　截至2008年底，全市公有住房已累计出售177.26万套，建筑面积9564万平方米，约占可售公有住房的96％，一个二三级市场联动的房地产市场已日趋成熟。 

　　始于上世纪80年代初的土地使用制度改革，对盘活中心城区国有土地资产、推动旧城改造、加快房地产业发展也发挥了重要作用。2001年7月1日起，除经认定的旧区改造地块，上海经营性项目土地出让一律实行招标拍卖；2003年全市开始推行“熟地”招标出让。目前，上海土地使用公开招拍挂的比例，已从2001年以前的不到17%和2002年的50%，达到100%。 

　　廉租房“托底” 

　　在延安西路一间10.4平方米陋室中一住多年的丁凤仙，曾经以为再也无法改善住房了。因为夫妇俩均无工作，为民政部门的救助对象，别说是买房租房，就连日常生活也紧巴巴。上海推行的廉租住房政策，给了她家“以小换大”的机会。作为廉租对象，丁凤仙用政府补贴的租金和老房子出租所得，租下了利西路上一间带有隔断的24平方米的住房，尽管“新居”并不新，但丁凤仙一家已经非常满足。 

　　当越来越多的家庭通过市场化手段改善住房时，还有很多低收入住房困难家庭无力改善居住。但他们并没有被忘记。2000年，上海在全国率先试行廉租住房制度，2001年底在全市全面推行。廉租住房制度最初采用集民政低保和居住困难为一体的双困准入机制，对大部分家庭实行租金补贴，由廉租家庭直接到市场上去租房，对孤老、残疾、劳模等特殊家庭实行实物配租，为最困难群体托了“底”。 

　　2006年12月起，上海逐步将廉租申请家庭收入准入标准与民政低保线脱钩，将廉租住房保障对象由最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。至今，已连续三次扩大廉租住房受益面，申请家庭人均月收入准入标准从低保放宽到500元，进而放宽到600元，再放宽到800元；申请家庭的金融资产准入标准也从3万元放宽到9万元。扩大廉租住房受益面以来，新增廉租受益家庭户数大幅增加。截至今年8月底，全市廉租受益家庭已累计达到5.8万户，对符合廉租保障条件的申请家庭基本实现“应保尽保”。 

　　作为上海实施住房保障的一项基本制度，上海廉租住房制度在不断扩大受益面的同时，也进一步优化和完善相关运行机制。建立完善了街道（镇）住房保障机构负责初审、区（县）住房保障机构进行复审、市住房保障部门进行备案抽查的“审核审批”制度；建立了居民住房状况信息核查系统和居民经济状况核对系统，有效甄别廉租住房申请家庭的实际状况，最大限度确保廉租住房政策惠及真正需要的住房困难家庭。2007年起，还在徐汇等区试点实行实物配租新机制，以形成廉租保障和住房养护管理的良性关系，形成申请家庭按规定进入和退出廉租保障的运行通道。 

　　不忘“夹心层” 

　　去年以来相继启动实施的经济适用住房和大型居住区建设，更为清晰地说明，一个分层次、多渠道、成系统的住房保障体系正在上海加快建设完善。 

　　今年6月24日，经过向社会公开征询意见和反复修改完善，《上海市经济适用住房管理试行办法》正式颁布，有关部门初步考虑，将人均住房面积15平方米以下，人均月可支配收入2300元及以下、家庭财产不超过7万元的家庭，纳入经济适用住房的供应对象。来自市房管局的最新消息，继三林基地开工后，目前市属共康、上广电两块经济适用房基地已取得实质性进展；有关经济适用住房的申请审核、轮候供应试点工作，正在闵行、徐汇两区抓紧启动准备。 

　　今年6月以来，嘉定江桥、松江泗泾、闵行浦江、南汇周康航和浦东曹路等大型居住区相继开工。这些大型居住区内，将建设包括廉租住房、经济适用住房、动迁配套商品房等各类保障性住房。据有关部门介绍，今年全市保障性住房计划新开工约1200万平方米，其中经济适用住房约400万平方米，配套商品房约800万平方米。 

　　与此同时，上海房地产thldl.org.cn方面还帮助那些既不属于经济适用住房供应对象、又暂时无力进入市场购买商品住房的“夹心层”解决阶段性居住需求。今年8月23日正式下发试行的《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》明确：本市企业、产业园区开发管理主体、高校、部队及其他单位可以利用自用土地建设或者以旧建筑拆除重建、改建的方式建设单位租赁房，提供给本单位职工或园区内企业符合条件的引进人才、来沪务工人员短期租住，这样更有利于上海房地产与市场保障。 

　　今年以来，在上海房地产市场与市场保障方面，上海还不断加强房地产市场监控，积极贯彻落实国家和本市出台的各项房地产市场调控措施，促开工，促销售，稳房价。重申了“3万平方米”最低预售标准，并开展房地产市场秩序专项检查，重点检查捂盘惜售、虚拟交易、哄抬房价等违规情况，以及外资购房情况。通过建立健全一个诚信、规范、透明、法治的房地产市场体系和一个分层次、多渠道、成系统的住房保障体系，上海正在不断促进房地产业的持续、健康、稳定发展，实现居民“居更佳”。