2010年房地产政策调控方向

    2010年的中国的房地产，懵懂间仿佛又徘徊在了十字路口。1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该文件从土地到信贷，再到地方政府责任，详细列出了11条措施。这被国人称为“国十一条”。“国十一条”文件为2010年房地产市场走向定下了基调：遏制房价过快上涨、打击投资性购房。

　　2010年中央宏观房地产政策调控的基本思路“扩内需、保增长、促改革、调结构、惠民生” 不变；扩大消费，拉动内需的政策将不会发生太大变化，继续实施积极的财政房地产政策调控和适度宽松的货币政策。虽然积极财政政策将延续，但是房地产政策调控的重点可能会有结构性变化。

　　09年12月27日，温家宝就当前经济形势、明年我国经济工作等问题接受了新华社独家专访。专访中，温家宝总理对房价、通胀、汇率等17个问题进行了回答。对于房地产上涨过快，温家宝表示，政府将从4方面入手：要加大保障性住房的建设力度；要鼓励居民购买自住房和改善性住房；要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格；要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为。

　　总的说来，今年的房地产政策调控工作内容可分为两个部分：一个是已经颁布政策的落实；二是监控房地产市场的发展，做一些瞬时微调控以保证房地产市场平稳健康发展，如已颁布房地产政策效果不理想，考虑其它手段继续房地产政策调控市场。

　　对于已颁布房地产政策thldl.org.cn的落实，主要为各部位协调落实国十一条，具体主要有三大内容：

　　第一方面是要增加供给，主要是增加土地供给和普通商品住房的供给，对房价较高、上涨较快的地方，在增加普通商品住房的同时，要加快保障性住房的建设，包括限价房、经济适用住房、公共租赁房、廉租房以及即将启动的城市和工矿棚户区改造，特别是一定要增加中小套型普通商品住房供应的比例。

　　第二方面是要合理引导投资消费，抑制投资和投机性住房需求。各地要严格执行二套房贷政策，遏制不合理的住房消费，使商品房的供求关系更加平稳。供求关系平稳以后，商品房价格将按供求关系去调整和浮动。

　　第三方面是针对房地产商，要对“惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序，违法违规用地和囤地、炒地，价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定。”加大查处的力度。增加土地的供应，从根源解决土地供应不能满足市场的需求。

　　中国楼市现阶段面临的问题并不在于如何推行新的房地产政策调控，而是如何加强执行现有的房地产政策调控。14日，住建部、发改委、财政部、国土部、央行和银监会六部门相关领导齐聚中国政府网，介绍了各部门落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的具体举措。

　　住建部的主要工作内容为：在增加普通商品住房供给的同时，也要增加限价房、经济适用房、公共租赁房等带有政策和保障性质的住房，特别是一定要增加中小套型普通商品住房供应的比例。关于保障性住房的相关政策已经出台，土地供应计划向保障性住房倾斜，廉租房是重点。但保障性住房的建设具有一定的滞后性，短期内效果有限，长期看来可以降低商品房市场价格。而提出的以共建形式改造棚户区，集合社会资金参与建设，其可操作性强，政策实施的可能性较高。

　　银监会的主要工作内容是如何打压投资性购房，相关的房地产政策调控有严格收紧二套房利率至1.1倍；首付比例差别化调整；首次置业7折利率由银行实行差异化调整。对于上述三个政策目前部分银行已经开始执行了，起实施的可能性和力度都会较大。

　　国土部的主要工作执行内容包括：一方面按照住房为主的房地产业建设用地的实际需求，确保土地供应。另一方面在已供应的土地上，要促进企业按照有关规定要求及时开发建设，形成有效房屋供应。同时采取相应的措施，严格依法打击各类违法用地和囤积土地、倒卖土地等行为。由于前几年的闲置土地的监管宽松，目前瞬时收紧的可能性较小，一方面是前期的土地的处置关系到开发商生死存亡的命运，另一方面是对闲置土地的定义的规范性问题。从这点看来，增加供给的可实施性较大，而对闲置土地的查处力度还有待观察。

　　2010年的房地产政策调控主要以已经颁布的政策为主，在前面房地产政策调控实施不力的情况下也会有一些小的插曲，例如适时加息、对地方政府出台约束性文件和对房地产市场中不规范的现象约束文件。宽松的货币政策造成的通胀预期正在使资产泡沫出现膨胀，尤其是房地产泡沫，在通货膨胀预期的条件下，加息2010年的主要悬念，极有可能出现在第二季度或者是第三季度，加息幅度大概为27-54个基点，来配合国十一条的顺利执行。而对地方政府的窗口指导是国家在经济调控中常用手法，在上述政策执行效果不明显的时候，会有很大的可能进行窗口指导，其中可能包括地方优惠政策的取消，地方政府加强已出台房地产政策调控的严格执行等。