房地产税收政策理论及创新

　  房地产税收政策是调节房地产各经济主体经济利益关系的主要手段，可以加强国家宏观调控，完善房地产经济运行机制。房地产税收政策在社会经济发展过程中发挥着重要作用，世界上大部分国家和地区对房地产税收制度的建立和完善都极为重视，并以此作为调控经济运行的重要手段和财政收入的重要来源。房地产税收政策制度和政策的改革和创新，既能保证国家稳定地组织和积累财政收入，为城市建设积累资金，又能促进土地资源的合理配置，调节土地级差收益，合理调节各方面的经济利益；既能加强国家宏观调控，完善房地产经济运行机制，引导社会资金的合理流动，又能调整房地产产业结构，促进房地产经济快速、稳定和健康的发展。

　　一、房地产税收政策的基本概念

　　（一）税收的一般原理

　　税收是国家依据其社会职能参与社会剩余产品分配的一种规范化形式，即国家为了实现其职能，凭借政治权利，运用法律手段，按照预定的标准，强制而无偿地取得财政收入的一种特定的分配形式。马克思认为，“赋税是政府机器的经济基础，而不是其他任何东西”，“国家存在的经济体现就是捐税”。也有学者将税收定义为“国家为实现社会经济目标，按预定的标准进行的非惩罚性地、强制地从私人部门向公有部门的资源转移”。

　　从税收的定义中可以看出，税收具有强制性、无偿性和固定性。

　　在市场经济条件下，税收的功能体现在：税收是取得财政收入的主要形式，税收具有组织财政收入的作用；税收是调节国民收入分配的重要工具，国家可通过调整税收政策调节国民收入分配；税收是政府干预、调节经济的重要杠杆，可直接作用于价格、利润、地租、工资、利息等国民收入初次分配的经济杠杆上，是国民经济的“内在稳定器”。

　　税收制度简称税制，是国家处理税收分配关系的总规范，是国家各项税收法律、法规、规章、条例和税收管理体制的总称，是国家向纳税单位和个人征税的法律依据和工作规程，也是纳税单位和个人履行纳税义务的法定准则。

　　税收制度由纳税义务人(纳税人)、课税对象、课税标准、税基、税率、起征点与免税额、附加、加成和减免等要素构成。

　　（二）房地产税收政策的概念和特征

　　房地产税收政策是国家凭借政治权力，依法强制、无偿、固定地参与房地产收益分配和再分配而取得的财政收入的一种税收形式。具体而言，就是指直接或间接地以房地产价值或房地产收益为课税对象的各种税收的总称。按照房地产的物质表现形式，可以有房产、地产和房地合一的房地产。与此相联系，房地产税收政策事实上包括了单纯以房产价值或收益为课税对象的税收，即各种房屋税；单纯以地产价值或收益为课税对象的税收，即各种土地税；以房地产价值或收益为课税对象的各种房地产税收。

　　房地产税收政策作为税收总系统的一个子系统，除具有一般税收所共有的强制性、无偿性和固定性外，还有一些有别于其他税收的特征。

　　1.征收对象的特定性。房地产税收政策是以特定的房地产投资行为、房地产价值或收益为征税对象。从自然属性上看，其征税对象是土地和房屋；从法律上看，其征税对象是附着在房地产上的各项权益。

　　2.税收体系的复杂性。房地产税收政策不是由单一税种组成的，而是由许多税种构成的复合体系，涉及十多个税种，且税类多，是流转税、收益税、财产税、资源税和行为税的复合体。

　　3.调节范围的广泛性。房地产税收政策的调节范围涉及房地产市场运行的每一个环节，包括房地产开发投资环节、流通交易环节、使用环节、收益分配环节等。

　　4.税收收入的地方性。房地产税收政策收入大部分属于地方财政收入，是地方税收的重要组成部分。

　　5.税源分布的零散性。涉及房地产的税种大多是一些小税种，征收对象很不集中，从农村到城镇，从生产经营企业到行政事业单位、再到居民个人，而且税基较小，税率较低，征管难度大。

　　（三）海外房地产税收政策

　　在国民经济活动中，房地产业占有举足轻重的地位，对房地产开发、经营、持有、使用和转让等活动进行课税，构成了当今世界各国税收制度的主要内容。由于历史、文化及经济调控目标各异等因素，各国和地区在房地产税制方面有许多不同之处，从发达的市场经济国家综合来看，房地产税种设置主要有三类。

　　1.房地产保有税制。房地产保有税是在一定时期或一个时点上，对个人或法人所拥有的房地产课征的税收，其功能是合理调节房地产收益分配，以确保房地产保有的负担公平，降低房地产作为资产保有的有利性，主要包括不动产税、财产税和定期不动产增值税。

　　不动产税是对土地或房屋的所有者或占有者征收的税赋，计税依据为不动产的评估价值，一般对特殊行业和机构的不动产实行减免征收，如对公共、教育、宗教等公益慈善机构的不动产实行减免税收。不动产税分为：将土地、房屋、有关建筑物和其他固定资产综合在一起而课征的不动产税；只对土地和房屋合并课征的房地产税；单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。

　　财产税是指在不征收不动产税的国家征收的税赋，以房地产等不动产为课税对象，税基为不动产的评估价。美国的财产税具有代表性，把房地产归为一般财产，征收一般财产税，以所有人为纳税义务人，税基为房地产的核定价格，各州税率不一致，一般为1.2%～3%。

　　定期不动产增值税是对占有房地产超过一定年限的产权所有者征收的一种税赋，通过对房地产重新评估，对其增值额征税，一般分为10年期和5年期增值税两种。10年期增值税主要是对由于城市发展而引起的土地增值收益征税，5年期增值税主要是对由于市政工程改善而引起的土地增值收益征税。

　　2.房地产流转税制。房地产流转税是指政府在房地产权利发生转移时，向各方当事人征收的税赋。房地产权益的转移分为有偿和无偿两种，大多数国家和地区对有偿转移的房地产权益课税，主要包括所得税、资产利得税、不动产转移增值税等。

　　所得税是对房地产的所有者或经营者，通过经营房地产或出售房地产所得收入课征的一种税赋，按其征收方法可分为分离征收和综合征收两种。分离征收是把房地产转让中明显的增值收益从一般财产中分离出来，作为单独的征税对象，实行有别于一般财产所得税的计征方法。综合征收是把房地产转让中明显的增值收益归为一般财产收益，统一征收所得税。

　　资产利得税是指因为土地的买卖而发生的所得所征收的一种税赋，这种所得不是因为任何资本或人力资本技术等生产要素产生的结果，而是对房地产投机中的增值收益课税，其目的是抑制土地投机，控制地价上涨，调节土地收益分配。

　　不动产转移增值税又称直接征收土地增值税，是指对房地产转让时自然增值部分所课征的一种税赋。这种房地产自然增值主要决定因素是土地价值。

　　在房地产发生继承或赠予等无偿转移行为时，各国一般要根据资产价值征收遗产税或赠予税。遗产税分为总遗产税制、分遗产税制和混合遗产税制。赠予税分为赠予人税制和受赠人税制。

　　3.房地产取得税制。房地产取得税是指取得房地产时必须向政府交纳的各项房地产税，主要包括登记许可税、不动产取得税、印花税等。

　　登记许可税是在房地产发生权益变更进行所有权登记时向政府交纳的一种税赋，一般以登记时的价值为计税依据，税率因登记的内容而不同。

　　不动产取得税是指对土地、房屋等不动产所有权的原始取得或继承取得(有偿或无偿)所课征的税赋，税基为取得不动产时评估的价值。

　　印花税是指做出、领受与房地产有关的特殊文件、合同、公证和税法上列举的其他凭证等课征的税赋。

　　二、我国现行房地产税收制度与政策

　　改革开放以来，随着国民经济和房地产业的发展，我国的房地产税收体系不断适应市场经济发展的需要，逐步走向完善。目前，我国现行的房地产税主要有房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税、土地使用权转让及房地产销售营业税、企业所得税、印花税、教育附加费等，基本形成了较为健全的房地产税收体系。按照征税对客体的作用与性质不同，我国房地产税收可分为财产税(房产税、城镇土地使用税)、收益税(土地增值税、企业所得税、个人所得税)、资源税(城市维护建设税、耕地占用税)、流转税(营业税)和行为目的税(印花税、契税、固定资产投资方向调节税)。

　　（一）房地产财产税类

　　1.房产税。该税是以房屋为征税对象，向拥有房产的单位和个人课征的税赋。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳，产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有者、承典人不在房产所在地或产权未确定以及承典纠纷未解决的，应由房产代管人或使用人缴纳。