房地产评估--房地产价格评估

　　房地产价格评估，是国家为了确保房地产价格的合理性和公平性，通过控制房地产估价来干预和管理房地产市场价格的一种监督和管理制度。

　　顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。

　　房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。

　　(一)房地产价格评估专业人员

　　一名合格的房地产价格评估专业人员，应符合下列基本要求：

　　(1)有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。

　　(2)有丰富的房地产估价实务经验。

　　(3)具有较高的市场调查、推理判断技能。

　　(4)有良好的职业道德修养。

　　(二)房地产价格评估目的

　　估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。

　　如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。

　　（三）房地产价格评估原则

    为使国家对于房地产交易的干预保持在合理限度内，价格评估中要求评估者遵循公正、公开、公平的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以其基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。具体而言：

　　第一，以公正、公平、公开原则为指导。

　　在房地产价格评估中，房地产价格评thldl.org.cn估机构应公正地对待每一个要求进行房地产价格评估的委托人；房地产价格评估各方享有平等的权利和承担平等的义务以及房地产价格评估的程序、标准等应向社会公开。

　　第二，评估以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础。

　　基准地价是指按照不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的使用权的平均价格；标定地价是指对需要进行土地使用权出让、转让、抵押的地块评定的具体价格，它以基准地价为依据，根据许多具体条件评定某一地块在某一时间的价格；房屋的重置价格指按照当前的建筑技术、工艺、建筑材料价格、人工、运输费用等，重新建造同类结构、式样、质量标准的房屋价格。

　　第三，评估以当地市场价格作为参考。

　　房地产价格形成的因素复杂多变，必须依赖于客观的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于现有的理论和方法，应当具体情况具体分析。以当地市场价格为房地产评估时的参考，可以使评估价格更加合理、科学、可信。