谁与争锋-北京房地产销售及选房方法

　　“有电视吗？”

　　“有！”

　　“拿来看看。”

　　“请看，这是设计图纸、这是效果图，等我们造好了，您插上电就能使。您如果现在付款，我们可以打折……”要是东西都这么卖，顾客非给累死。可我们最缺不了的房子很长一段时间都是这么卖的。对于消费者而言，买期房似乎就要习惯成为自然了，但，现在有了些变化。

　　世纪嘉园很执着，项目非要做到结构封顶才开盘，光大花园也热衷于现房交易，朝阳园用已经入住的现房，促进在建楼座的销售……一些有南方背景的房地产公司给北京房地产销售带来的不仅仅是投资，还有南派的概念。

　　北京房地产销售现房在南方的房地产市场不是一种趋势，而是一股潮流。据业内人士介绍，上海、广州、福建的购房者非常挑剔，如果发现买到手的现房与样板间有点小差别都不乐意。至于期房销售的概念，在他们的脑子里，几乎等同于宣布开发商缺乏实力。“金晖新村”、“金海湾”、“荔景苑”等项目都是现房销售。毕竟，消费者才是市场的源动力。而在北方，虽然现房销售已经有了星星之火，但它能否燎原呢？

　　北京房地产销售消费者更偏好现房。

　　首先，买现房当然好了，想住的话，马上就能搬进去；想租呢，立即就能见到钱，要是买了期房怎么也要等上个一年半载的吧？

　　其次，现房更直观，更实在。现在宣传的威力实在太大了———看广告，以为买了间花房；看效果，似乎住进了天堂；看样板，心里乐得像花一样；搬进去才知道买的是柴房。这么说当然夸大了一些，但吃过广告宣传亏的人可不是少数。从目前的市场看，购房人买期房的忧虑，资金、风险倒还算小事，最担心的还是期房的质量能否像销售人员说的那么好。据一些房地产调研机构的统计，在消费者反映的购房问题中，质量与宣传不符的问题占首位。

　　第三，购房人不用与开发商共同承担风险。个人购房者所能调动的资金有限，对于房地产市场调研的时间、精力也有限，一旦选定了期房项目，钱放进去了，想转身可就难了。这就好比股市，一旦发现被套，不到万不得己，你忍心割肉吗？可从另一个角度看，买期房也有它的好处。

　　期房一般价格比较便宜。据大地测商的刘经理介绍，便宜主要体现在两个方面。其一，购房人提前交付了房价款，所以从交款日到房屋交付使用这段时间的利息要从现房价格中让出来；其二，购房人提前交付了房价款，势必会与开发商共同承担一定的投资风险，一般来讲，开发商应适度让出部分的风险利润。这样，买期房就有了一个短期内升值的空间，当然物业的升值并不主要取决于此。另外，现房交付时，内外的装修工程都已经完成，许多结构方面的隐藏工程就很难发现了。

　　但开发商喜欢现房销售吗？

　　说到现房销售开发商的体会，那就各有千秋了。有的认为现房销售从经营角度说就是失败。一个住宅项目只要稍具规模，从立项到竣工至少需要依次投入几个亿的资金，甚至十几个亿，几十个亿。对于一般开发商来说，都是个很重的负担。而运作一个项目至少要2年以上的周期，今天的社会，2年后的事儿谁又能算到十拿九稳呢？投资大，周期长无疑增加了项目的风险。另一方面，根据总体规划，土地是有限的，一定程度上限制了市场的规模，谁都希望捷足先登。而有些倾向于现房销售的开发商，他们则希望拿现房来树立自己的品牌，拿现房来表明自己的实力。房地产市场缺乏的就是品牌。做到现房，或是结构封顶再开盘，绝对是对开发商资金、技术、经验、实力的巨大考验。样板间好做，样板楼可就没那么简单了。