房地产市场分析——需求与利润率

　　市场分析是对市场规模、位置、性质、特点、市场容量及吸引范围等调查资料所进行的经济分析。它是指通过市场调查和供求预测，根据项目产品的市场环境、竞争力和竞争者，分析、判断项目投产后所生产的产品在限定时间内是否有市场，以及采取怎样的营销战略来实现销售目标。房地产市场分析同样具有以上特点。

　　1、房地产市场分析2008年刚性需求并未提高楼市的价格

　　2008年，楼市销售持续低迷，开发商纷纷采取降价促销策略，另一方面，土地、建材等原材料价格整体上涨，一直被称为“暴利行业”的地产企业营业利润率2008年以来遭遇到双重挤压。

　　根据官方房地产市场分析统计数据，2008年全国商品住宅销售面积同比下降20.3%，其中，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，广州同比下降38.2%。

　　“北京的楼市价格在2008年整体下降10%，天津地产商会房地产市场分析提供的数据显示，天津房价整体下降20%。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示。进入2009年3月以来，国家不断推出各项利好政策，在3月份交易登记面积显着增加的情况下，广州市第一季度的整体供应量为101.76万m2，而成交量则有157.13万m2，同比去年增长约64%。可见广州楼市的供求关系开始出现供小于求的逆转。

　　从价格走势看，3月份全市10区的成交均价也有了较明显的提升，相对于1月和2月有270元/m2的上涨，涨幅达到3.5%。

　　但尽管如此，和2008年3月相比，目前的楼价同比还是有11%的下降，显示虽然成交量显着回升，但成交均价的涨势还不算过于迅猛。

　　2、房地产市场分析美元贬值使中国进出口锐减，经济下行风险加大

　　房地产市场分析thldl.org.cn人民币的升值，主要因素并不全是因为中国经济增长的速度和效率，而是因为美元贬值，全球跨国资本的大搬家，以及由此引发的全球资产重估而造成的。全球跨国资本的大搬家，以及由此引发的全球资产重估造成的影响是极为错综复杂的，有弊有利，利弊交杂，人民币升值只是其中之一。2009年3月20日，人民币6.8133兑1美元。22个月内美元贬值17%，以致央行上海总部会同有关部门联合制定并发布了《关于进一步适应汇率形成机制改革，促进上海市外向型企业又好又快发展的指导意见》，房地产市场分析提醒企业防范汇率风险。

　　值得注意的是，目前部分订单加工贸易型进出口企业的利润维持在5%左右，随着人民币中间价升值，如果出口的产品不能同步提价，这类企业的利润将大幅降低，甚至变为零。

　　在中国企业的对外贸易中，一般以美金定价。比如一件衣服是100美元，以前人民币兑美元汇率为8.1∶1时，出口一件，交易额为810元人民币；而现在人民币兑美元汇率为7.7∶1，交易额只有770元人民币，利润也就因之减少。不过，即使人民币升值达到这样的程度，在中国大多数出口企业看来，要保证利润，要么就降低成本，要么就提高要价。海关总署2009年3月11日公布今年前两个月我国外贸进出口情况。据海关统计，1月~2月我国外贸进出口总值2667.7亿美元，比去年同期下降27.2%。其中出口1553.3亿美元，下降21.1%；进口1114.4亿美元，下降34.2%。贸易顺差438.9亿美元，增加59.6%。

　　2008年，美元对人民币大幅贬值，我国对美国出口增速大幅放缓，1月~8月份仅增长10.6%。但由于人民币对欧元汇率相对稳定，1月~8月份对欧盟出口仍然增长26.3%。次贷危机负面影响已经从美国向欧洲、日本和新兴国家传导，欧盟和日本二季度经济负增长；同时，8月份以后美元汇率反弹使人民币对欧元、日元升值加快。2009年我国对美、欧、日等主要经济体出口可能全面放缓，外贸顺差规模进一步缩小，净出口对经济增长的下拉影响可能比2008年更加严重，使我国2009年产能过剩矛盾更加突出。

　　我国经济运行中也出现许多新矛盾和新问题。价格上涨压力尚未根本缓解，企业成本上升和外需明显收缩使部分行业和企业生产经营困难加大；证券房地产市场分析股指调整幅度过大和成交低迷，房地产市场分析分析观望气氛浓厚；能源资源价格形成机制改革不到位，煤电油气运短期供求矛盾十分突出；资本跨境流动使我国货币流动性过剩压力不减，但中小企业生产经营资金又十分紧张；制约农民持续增收的不利因素较多，服务业发展仍然面临诸多体制性障碍；在周期性和结构性调整双重压力下，经济下行风险加大。

　　3、房地产市场分析房地产开发投资降温但资金依然宽松

　　房地产市场分析房地产开发投资降温，带动相关产业固定资产投资减速。2008年1月~8月份，房地产开发投资增长29.1%，占固定资产投资总额的21.4%。但房地产成交量大幅萎缩，房价调整迹象明显，房地产开发商资金链紧张，房地产市场分析可能由“量跌价滞”进一步发展为“量价齐跌”，初步预计，在2008年高基数的台阶上，2009年房地产开发投资增速将下滑到10%以下，房地产投资增量从

　　6800元减少为3200亿元，这将导致固定资产投资明显减速。由于房地产是产业链较长的支柱产业，也是这一轮经济扩张的龙头产业，它的周期性调整将拖累一连串行业景气度下降，钢铁、建材等相关产业固定资产投资可能随之减速。地方政府基础设施投资资金来源主要来自土地出让金收入，2008年房地产市场分析以来各地土地出让金收入增幅明显下降将影响2009年的基础设施建设规模。新出台的十大行业振兴规划与房地产无缘，显然，楼市还将以时间换空间去消化库存积压与民生的矛盾。

　　在全球金融危机、经济增速放缓的大背景下，各家金融机构的惜贷情绪不可谓不严重，房地产市场分析特别是对于中小企业的信贷投放，各家银行尤为谨慎。为此中国人民银行连续多次下调存贷款利率和法定存款准备金率，以向金融机构释放更多的流动性，从源头上确保中小企业的资金供给，促进经济的稳定发展。而2009年1月份信贷投放猛增的主要原因也是各家金融机构配合“充分发挥好银行信贷资金在扩大内需、支持经济发展的作用”的相关政策精神，当然“早投放、早收益”也是各家银行经营的一贯模式，基础设施建设贷款，以及有明确政府或国企背景支持的项目包括房地产贷款成为各家银行抢夺的焦点，实行宽松的货币政策不仅在扩张信贷，还包括适度下调利率，一季度CPI、PPI的下降为利率下调腾出了空间。