房地产投资项目工程造价的有效控制与管理

　　所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的房地产投资一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益

　　1引言

　　建筑工程项目的工程造价，就是一个项目建设全过程所支付的费用的总和，因此，从广义上说，工程造价管理也可理解为项目成本管理。工程造价管理是指在工程管理中对工程造价的计算与工程造价的控制，是项目建设中一项重要的技术与经济活动，也是工程管理工作中一个独特的、相对独立的领域。

　　在20世纪80年代和90年代初，我国提出了全过程造价管理的思想和观念，它的主要思想就是要求工程造价的计算与控制必须从项目立项开始直到工程竣工交付使用，进行全过程管理。按照这一理论，建筑工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起，在可行性研究、房地产投资决策的基础上，对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价，以保证项目质量、进度、房地产投资目标的顺利实现。

　　本文从工程经济的角度出发，就房地产投资thldl.org.cn项目在工程造价管理与控制方面，阐述在建筑项目运作过程中，如何运用工程造价管理的理论与办法，做好项目的工程造价控制与管理，对造价形成过程的一切费用进行科学的分析与测算，保证项目目标的顺利实现。

　　房地产投资的建筑工程项目造价控制与管理工作重点主要应放在如下三个阶段，即决策阶段、规划设计阶段及施工阶段。

　　2决策阶段工程造价的有效控制

　　据有关资料统计，在建筑项目各阶段中，房地产投资决策阶段影响工程造价的程度最高，达到80%~90%。因此，决策阶段是决定工程造价的基础阶段，直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价控制是否科学合理。

　　在具体建筑工程实践中，在项目立项、可行性研究等决策阶段，工程造价的控制应从以下几个方面人手：

　　2.1项目选址是项目成功与否的基础

　　1)选址应符合城市规划；

　　2)项目要有准确的市场预测与市场定位；

　　3)要编制科学的环境评价报告；

　　4)应做好地质初勘工作，因为地质情况对住宅项目造价影响甚大。

　　2.2应编制项目成本房地产投资估算控制表

　　根据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点，决策阶段主要是可行性研究阶段，应编制房地产投资估算。按照工程造价理论，房地产投资估算的内容应包含：

　　1)建筑安装工程费用；

　　2)设备及工器具购置费；

　　3)工程建设其他费用；

　　4)基本预备费；

　　5)涨价预备费；

　　6)建设期货款利息；

　　7)固定资产房地产投资方向调节税。

　　结合建筑项目的特点，在项目选址已定，市场分析已完成的基础上，应该在项目决策阶段编制更为详细、操作性更强、指导意义更大的估算——项目成本房地产投资估算控制表。在实际工作中，可结合财务成本核算科目为基础，以房地产投资为例，部分项工作为内容编制项目成本房地产投资估算控制表，详见表1。

　　应将各项经济技术指标分解到各职能部门，应用工程造价的层次性计价特点，结合成本分析，按照前者指导后者的原则，指导规划设计阶段、施工阶段的计价控制工作，可有效避免不合理的“三超”现象，取得良好的控制效果。