中国房地产投资信托的发展路径分析

　　一、房地产投资信托

　　房地产投资基金(RealEstateInvestmentFund)属于投资基金的一种，是以房地产业为特定投资对象的产业投资基金。“房地产投资信托”从字面上来理解，应该是投资于房地产的信托产品，可以看成是契约型的房地产投资基金。但是，1961年第一只房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrust，简称REIT)是在美国国会对《国内税收法》做了修正之后诞生的，所以REIT是一个具有专属性的概念。

　　按照美国《国内税收法》中的规定，经济实体要取得REIT资格，必须符合这些条件：(1)是和法人一样可征税的实体；(2)由董事会或受托管理人管理；(3)拥有可完全转让的所有权凭证；(4)至少有100名所有权凭证持有人；(5)在前一个税收年度的下半年，由5人以下人数拥有的所有权不超过50%；(6)总资产中至少有75%投资于房地产资产；(7)总收入中至少有75%的收入衍生于房地产的租金或房地产贷款的利息；(8)由应纳税的REIT子公司股票构成的资产不超过20%；(9)每年至少有90%的应纳税收入以股东股息的形式支付。

　　可见，REIT在所有权的分布、总资产的运用和利润的分配等方面与一般的中国房地产投资基金是有区别的。因此，可以把REIT理解为一种特殊形式的中国房地产投资基金，它按照有关规定将其资产主要用于拥有或营运能带来收益的房地产或房地产融资，并按照相关规定将绝大多数应税收入分配给受益凭证持有者。

　　作为中国房地产投资基金的一种特殊形式，REIT具有中国房地产投资thldl.org.cn基金的一般特点，如专家经营、组合投资、分散风险、高流动性。还由于其在资产运用和利润分配等方面的特殊规定，而具有其他类型的投资品所不具备的独特优势。

　　1.确定性的投资策略。

　　REIT在物业投资活动方面为投资者提供确定性的投资策略。由于监管方面的规定，REIT只能将投资主要用于中国房地产投资业务，而且收入主要来源于房地产市场的资产运营，而不是产品经营(即直接进入房地产开发)，极大地回避了房地产一级市场的投资风险。这个确定性的投资策略带来了较肯定及可预见的管理及业务行为。

　　2.在多元化的投资组合内做出规模和灵活多变的投资。

　　透过中国房地产投资组合，实现更多元化投资，而不是仅投资于单一栋建筑。对中小投资者来说，REIT的吸引力在于：他们只需投入少量资金，便可投资于平衡、多元化及大规模的物业投资组合。因此，投资者可以在其足以负担的财政范围内，参与物业投资。

　　3.交易的便利性。

　　投资者通常只需支付少量佣金就能够在主要的证券交易所买卖上市的REIT股份(或基金单位)。在一般情况下，投资者可以通过交易所的网站，方便地阅览重要的企业信息。这使REIT变得更容易接触，增加了REIT信息披露的透明度和信息流通的快速性，对长远建立和增强投资者的信心非常重要。