如何有效的进行房地产资产管理

　　住房市场化和银行按揭制度的推行，从根本上促进了中国房地产市场化的发展；在满足基本居住需求之后，房地产更作为一种资产，成为全民化的新的投资方向。然而激情的背后往往含有非理性的因素，市场中涌现出的越来越多的投机者使房地产资本市场风险骤增，这一状况使正常的投资行为充满了不可预知的巨大风险。如何规避风险、使所拥有的房地产资产价值最大化？聘请高水准的房地产资产管理专业机构对资产进行管理，是非常有效的途径。对于投资机构来说，专业的房地产资产管理机构将以其专业技能实现资产的保值增值；对于个人投资者来说，选择由高水准专业管理机构管理的项目资产，将大大节省个人管理成本，明显降低投资风险。

　　一、如何对最为显著的资产进行管理

　　无论是投资机构还是个人投资者，写字楼和商业物业都是资本获益最为显著的资产之一。什么是写字楼？表面理解是用于办公的楼体，因为任何企业计划进驻新市场时，位置优越、配套完备、租金优惠的写字楼都是企业日后发展的基石。而实际上，当办公楼进入市场变身成“写字楼”后，它就被赋予了更多的商业意义(即它具备了客户使用的暂时性、客源的流动性、市场的选择性、承租人多等商业特征)。考虑到销售因素，建筑体还要关注外观设计与周边环境的协调问题、建筑结构与建筑材料的环保和节能问题，要保证充足的采光和通风，具备适宜的活动空间、共用空间和私密空间。同时，智能型的办公条件与人性化的物业管理也必不可少。

　　对应于这些特征，一家高水准的房地产资产管理thldl.org.cn公司会从前期咨询到商议租约均参与其间，并在房地产资产管理的多个方面有所准备：资源要素，包括治安防范、消防控制、交通管制、技术管理、涉外管理等内容；工程管理，包括岗位设计、二次装修、系统运行和日常巡查、计划维修保障、技术改进、节能降耗、工程服务设计等内容；客务管理，即写字楼的租赁业务管理；采购管理，包括机构职位设置、管理制度和物业管理及其他收费标准、财务预算决算分析、管理基金等内容；人力资源管理，负责人事政策制定、劳资管理和招聘、培训；行政管理，即管理处的内部行政管理；重要事务管理，包括公共关系处理、CIS管理、法律风险防范、参评指导和管理规范、合同契约、管理资讯化、紧急事件处理或危机管理。

　　以上这些，是写字楼管理的通用法则，对于高档写字楼——这一能为投资者带来更多价值、更受投资青睐的资产来说，仅有这些显然还是不够的。有统计表明，写字楼市场也遵循“二八定律”，即占总数1/3的高档写字楼项目，其物业面积占了写字楼总面积的2/3；且因高档写字楼单个项目的面积较大，所以成本相对较低，利润空间相对较大。分析还显示，写字楼的物业级别与其管理方式有密切关系，即越是高级物业，越愿意将管理部分外包（高级项目与普通项目管理外包的比例为1∶0.4）。这说明高档物业市场相对开放，业主对资产管理的专业化水平和服务质量要求更高。

　　中国内地对写字楼的评定标准，最高级为“甲级”。一般认为，甲级写字楼应具备以下素质（并不要求具备所有要素，但应具备其中的绝大多数）：

　　1．硬件。硬件的配备决定写字楼项目的初始价值和品质定位，对投资者选择产生直接刺激。

　　李嘉诚“位置、位置、位置”的著名判定被认为是通行于房地产建设、投资成功的铁律，因此，位于交通方便、写字楼集中的区域成为判定甲级写字楼的重要条件；单个项目面积较大才能降低管理成本、提高收益率，因此，每一单层面积多在1000～2000平方米；停车场数量的多寡是区分甲级和乙级的标准之一。按国家标准来说，乙级写字楼只规定有专用地上、地下停车场即可，而甲级写字楼的停车场至少要每200平方米即有1个车位。高档写字楼/物业会对自己的品质提出更高要求：楼层高度超过2.6米，一般多在3米左右；装修、管道网、楼面承重等符合国际标准；电力供应充足且有自备发电机组；平均每5层有一部电梯，等候时间不超过30秒；平均每20平方米楼面建筑面积配有一条电话线；实用率在7成以上；只供租用，租金交予单一业主；管理由富有经验及专业的国际管理公司负责。

　　2．软件：管理与服务为项目提供附加价值，并对后续的保值增值产生重要影响，对投资收效具有决定意义。

　　设备管理：建立稳定的高素质的工程设备技术人员队伍、培训制度和考核制度，建立技术设备资料档案、机具仪表库；保安管理：现代写字楼保安管理的根本要求和主要内容；清洁管理：办公楼清洁的开荒、清洁保障的范围和内容、保洁服务管理；商务服务；前台服务：问讯服务和留言服务、信件报刊收发分检递收、个人行李搬运寄存、出租车特约服务、提供旅游活动安排、代订购机车船票、全国及世界各地酒店预定服务、花卉代购递送……

　　对商业物业的房地产资产管理，是随着商业物业投资的兴起而强化的。我们的经验是：资产宜选择在主要临街点建设，停车场及外广场前端宜采用条造型，创造大面积临街店面，使商业物业在相关服务设施后直线排开；规模较大商业物业需要用四方形造型，停车场置于物业外围，中心是大型休闲聚会场所，顶层设娱乐观光场所；规模较小的应采用街道型造型，将大面积商铺建于两端，其他商铺排成街道形状等。