城市住宅小区物业管理的发展对策

　　改革开放以来，住宅建设飞速发展，大量住宅小区投入使用，带来了管理工作的变化，国外专业化管理经验被引入，取得了较好的效果，并带动了全国物业管理工作的起步发展。然而，随着它的蓬勃发展，接踵而来的种种问题也时不时地困扰着这个朝阳行业。目前小区物业管理法制的滞后，体制不健全、监管滞后，从业人员素质偏低也将是影响它健康发展的重要因素。因此，如何解决城市住宅小区物业管理所面临的问题，是一项长期的、艰巨的、紧迫的重要任务。

　　一、城市住宅小区物业管理存在的问题

　　随着百姓住房条件的逐步改善，广大城市居民对小区物业管理工作的要求越来越高。他们认为，住上了新居并不等于真正改善了生活条件，只有住房和物业管理、小区配套设施科学有效地结合才能使居住条件得到真正的改善，才能算是安居。从对物业管理的现状分析，发现很多直接影响群众生活和群众安居的问题。

　　1.物业管理法规与体制滞后

　　尽管《物权法》出台，又有此前的《物业管理条例》，但整体上而言，有关物业管理的配套法律法规比较零散，缺少系统性。

　　现行的住宅小区物业管理thldl.org.cn体制存在着一些弊端，这些问题不解决，就不能从根本上确立正确、公平、符合实际的物业管理法律关系，也不可能使我国的物业管理产业健康发展。

　　2.开发商遗留问题

　　从大多数的小区物业管理投诉中也可以看出，众多的纠纷并非因为物业管理公司自身经营水平问题，而是由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留为题，从而使物业管理公司代人受过。从另一方面讲，比较规范的住宅小区80%以上的物业管理公司都来源于开发企业，物业公司与开发企业如同母子关系，物业管理公司为开发商遮遮掩掩，即使不是一家，物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。因此，开发商的遗留问题，给业主和物业管理公司带来了后患。

　　3.业主缺乏自我约束

　　由于房屋产权多元化的发展，居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同，规模大的住宅区业主更是千差万别。业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次，为各自的利益冲突也经常发生，从而增强了小区物业管理的难度。

　　二、城市住宅小区物业管理的发展对策分析

　　切实解决目前物业管理中存在的问题和困难，提高公司的管理服务水平，完善物业管理服务功能，对促进物业公司的健康发展，构建和谐小区是十分重要和必要的。

　　1.制定完善的物业管理相关配套法规

　　(1)物业管理的早期介入

　　物业管理早期介入法制化。以法律的形式要求物业管理企业参与小区项目可行性研究、小区的规划、设计等阶段，站在业主的角度，从使用、维修管理出发提出前瞻性意见，从根本上杜绝影响日后物业管理的先天不足问题。

　　(2)积极开展招投标机制

　　在物业管理刚实现招投标机制的初期，人们还不适应市场的选择，因此政府应加大工作力度，首先对比较规范的住宅小区进行试点运行，多组织相应的招投标活动，进行广泛宣传，通过市场选择的物业管理公司不是一家而是二十几家，最后到不经过市场的选择就拿不到小区物业管理的良好态势。