房地产营销策划6种怪现象

　　伴随上海房地产行情持续升温，上海房地产营销策划行业也进入快速发展时期，由上个世纪九十年中期几家房地产营销策划公司，十年后的今天达到近千家。可是，上海每年推出的楼盘不过几百个，其中有相当一部分又是开发商自己销售，造成上海上千家策划代理企业竞争几百个楼盘的局面，如此僧多粥少，一些怪现象就随着而来。

　　1、给钱就干，哪怕赔钱赚吆喝

　　由于开发商与策划公司，在目前上海房地产火爆状态下，处于一个不平等地位，造就开发商经常会对策划公司提出苛刻条件，不能满足，就以换合作伙伴作为要挟。

　　当开发商楼盘对外招标时，一同竞标的策划公司，互相比拼的不仅是技术、品牌、过去的服务案例，最有效的杀手锏是价格。

　　有的小策划公司，为了打品牌知名度，为了积累案例，不惜以超低价去竞标，甚至是赔钱赚吆喝。

　　按照国家有关规定，策划代理费最高可以收取标的3%，但最近几年，由于残酷竞争，这个费用比持续下滑，从1.5%到1%，甚至低于1%。

　　更厉害的是，开发商不仅压低价格，还要求策划公司缴纳一定数额的风险抵押金，垫付或承担部分广告费用，而对于策划公司代理结算则是能拖则拖，即使楼盘销售业绩很好，一般策划公司也很少能拿到尾款。实际操作时，由于费用低廉，资金紧张，策划公司许多营销推广计划得不到正常开展，。

　　2、包销盛行，几家欢喜多家愁

　　包销简单说是指策划代理公司先投入资金，然后和开发商讲定一个价位包销，超过部分按比例分成。

　　这种手法最早是台湾一些策划代理公司首先采用，后来被大陆一些策划公司效仿。由于包销这种特殊的模式，使开发商几乎没有风险，受到许多开发商的欢迎，因而，在楼盘竞标时，提出包销的策划代理公司往往就有很强的竞争优势。目前，在上海，做包销名气最大的是金丰易居。

　　上海自2002年起，这股包销风愈刮愈烈，一些有雄厚资金优势的策划代理公司，更是追捧这种模式。但，几家欢喜多家愁，这种在特殊历史时期产生的房地产营销策划thldl.org.cn模式，由于它违背了策划公司以“智力开发”取胜的传统模式，遭到许多业内人士批评，目前上海一个“抵制包销的自律联盟”正在筹备当中。

　　3、模仿秀、克隆大行其道

　　上海房地产营销策划行业起步比南方广州、深圳迟，更由于广州、深圳靠近香港，可以更快地吸收香港房地产营销策划业的好经验好方法，因此，上海房地产策划代理业要比南方落后。

　　近几年，上海房地产策划业内人士，纷纷去南方学习取经，这样广州、深圳一些先进的房地产营销策划理念和优秀的经典案例，在上海很容易就找到模仿秀。从外立面设计到平面广告，从售楼处样板间到各种地产概念，严重的就是完全“克隆”。

　　与其创新，不如拿别人事实证明成功的经验照搬照抄，这股歪风在上海房地产策划业开始蔓延，但，千万不能忘了，创新，才是房地产营销策划可持续发展的本质所在。

　　4、只找名气最大的，不找最合适的

　　一些上海开发商，由于不是很清楚各家房地产营销策划公司水平到底怎么样，就采用了一种认为保险的方法，找名气大的没错。

　　房地产营销策划属于智力行业，评价标准很难量化。由于没有一个通用的衡量标准，既是对同一个项目，也有可能得出完全不同的结论。

　　最有名的房地产策划公司，策划出最蹩脚的项目也不罕见。许多名气大的策划公司，在接项目时是一拨人，真正操作项目又是一拨人，名气大，不代表公司所有成员素质都高。

　　房地产行业的产品简单分，居民小区、别墅、商业地产等等，有不同表现业态。不同的策划公司，对房地产产品理解不同，具体操作上，有擅长规划，有擅长广告传播，有擅长炒作，有擅长推广，术业有专攻，各有所长。

　　因此，作为开发商，不应该只找名气最大的，而应该找最合适的。