深入剖析：中国的房地产资本运作变革

　　近几年，中国房地产市场又一轮走高，由行业发展带动经济快速增长的同时也引爆了一场轩然大波，在褒贬不一的口水战中大众最关注的莫过于“开发商”这个最具话语权的角色了。从福布斯榜上的富豪排名到国家厉行的宏观调控，从大牌开发商的海外融资到小企业的叫苦连天，瞬息万变的市场局势让企业老总们陷入了“乱花渐欲迷人眼”的尴尬境地，究竟房地产资本运作的未来如何发展，开发商应怎样应对房地产资本运作才能突出重围成为了社会各界都关注的热点之一。

　　众所周知，在房地产资本运作链上发展商一直都处于牛市位置，上到建筑设计，下到经纪公司，通通都要唯开发商马首是瞻。由于中国国情的特殊性，国内房地产资本运作起步比较晚，在市场产品极度稀缺的情况下，开发商又一次充当了领头羊的角色，土地资源成为了他们具有最强议价能力的支撑资本，使他们在谈判桌上会拥有了超乎寻常能力，甚至连一些急于吸引资金投资本土的当地政府和相关部门都要不时的考虑到开发商的意见。当然，从另一个角度来讲，这些表象说明了房地产资本运作在社会构架中所处的特殊位置和它所带来的社会财富，同时从一定程度上也反映出了我国经济正处于一个向中等发展中国家迈进的阶段，正是由于种种的社会因素和市场的特定条件才成就了这样一批实力雄厚的开发商。其实，从某种程度而言，正是地方政府在房地产资本运作thldl.org.cn行业的前期发展中起了决定性的推动作用。前几年，由于相关政策不完善，“拿地”对于政府关系较好地开发商来说是一件极其轻松的事，再加以银行贷款的手到擒来，新楼盘犹如雨后春笋般层层涌现，市场的长期空缺使消化量异常良好，现金流的迅速转化与项目开发形成了一个短周期的良性循环，于是，房地产行业一夜之间被人们喻为“暴富行业”，成为众多人眼中快速敛财的捷径，但凡有一定商业头脑的人们都纷纷跳水，加入到了这场看似丰厚的晚宴。随着市场竞争的步步加剧，商业成分的炒作哄价，致使房价增长过快，为了避免泡沫经济的出现，国家及时出台了土地“招、拍、挂”，“新国八条”等相关政策，以此增加房地产资本运作的规范性，约束市场整体走势，同时银行开发贷款和消费信贷急剧缩紧，于是，目前市场上形成了这样一个局面：土地和资金两大硬件分化集中，一时间“有地无钱”和“有钱无地”成为了开发商最为困惑的难题。

　　能量聚变，资本梯度转移

　　每一种不同类型的企业在面临瞬息万变的市场变革时都会持有不同的策略眼光，当一个体积庞大的企业面对市场冲击时，能够最有效降低风险的选择不外乎于吸引强大外援或自身能量核变。在这场房地产资本运作风暴中，一部分有实力的开发商选择了后者，其原因主要是他们发现以国外先进经验为例，房地产资本运作只能在某一个特定的市场发展阶段和特定的社会格局下成为此时经济增长的带动者，当然，这会受到整体行业结构发展和市场供需变化的影响，从根本上，房地产资本运作作为第三产业并不能像第二产业那样持久的成为一个国家的支柱型产业。于是，很多企业在考虑到未来几十年的发展前景时，选择了将自身能量聚变，分解出其他一些产业实体，一方面用此实体带来的现金流带动目前房地产资本运作项目的运作，另一方面将资本分化到其他产业中，以降低房地产资本运作市场给整个企业带来的风险值。去年十月，绿地集团拉开了一场产业变革的帷幕，宣布旗下成立四大综合产业集团——绿地商业集团、建设集团、汽车服务集团及能源集团，注册资本分别为1.2亿元、8689万元、8500万元和2亿元。其间，房地产资本运作并不包括在内，看来房地产资本运作并未作为绿地的支柱产业。绿地集团董事长张玉良这样讲：“考虑楼市进入周期性调整，以及存在一定波动性的风险，过于依赖单一行业显然不利于集团持续、稳定和快速的发展，但房地产资本运作依然将作为上海绿地的主导产业。”显然绿地这样做无疑是要分散房地产资本运作的风险，如果将所有的精力都集中在房地产资本运作上，无论是现金流、收益和规模都无法得到最大限度的保障，从长远利益出发，绿地集团毅然决定采用这种资本梯度转移的模式作为实现远景战略目标的第一步。作为颇有实力的大规模集团公司，显然绿地有能力选择这种风险较低，更利于现金流快速滚动的资本运作模式，这种模式虽然是一个不错的选择，但对企业自身要求十分严格，所以局限性很大，不适用于中小型开发商。不过，至少绿地集团在房地产资本运作的窘境中已为自身找到了一条适合发展的新路子。

　　收购之名，圈地为本

　　现今，房地产资本运作主要趋向于土地和资金两方面，在8.31土地大限之后，土地的积累直接受到资金量的影响，开发商手中的地块一般来源于大限前的部分储备和大限后的拍卖、竞标得地。对于开发商来说，土地储备是其发展的命脉所在，直接关系到开发量的大小和将后企业的拓展，然而，仅凭政府一纸批文就能取得土地使用权的日子早已一去不返，所以许多资金不足，实力不强的开发商当面对高昂的地价时只能望而兴叹，在政策愈加完善规范，市场竞争愈加激烈的情势下，优胜劣汰成为了生存斗争的必然结果。由于土地自身的不可再生性，地块储备对开发商而言就更为重要，如今开发商除了通过“招、牌、挂”等常规途径取得土地之外，对优势地块的竞争手段就表现得尤为多样化了。许多开发商以自身实力为支撑，市场经验性眼光为指导收购或并购一些实力较弱但拥有大量土地储备的企业，表象看似扩大自身规模，实则是通过其它途径获取土地资源。以业界内的“并购大腕”复地集团为例，05年复地以2.4578亿元的价格全盘收购重庆市知名地产公司——重庆润江置业有限公司。在宏观调控直指房地产资本运作今日，很多中小型开发商不得不勒紧腰，但这也正是大牌企业利用行业整合，大力进行自身资源优化，拓宽发展实力的难得机遇。在市场残酷竞争的背后，是对地产业专业化、规模化的严峻考量和整合，就整体市场和社会发展而言都有着格外的意义。