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浅谈商业街典型物业管理方案的可取之处

时间:2012-11-26 10:47:58 来源:互联网
  对于开发商来说,开发、销售商铺是前提,但只有开发、销售是不够的,还必须成立专门的商业物业管理公司对商铺进行物业管理方案设计实施,才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金,归还银行商铺按揭贷款,在这种情况下,开发商对商铺的物业管理更为重要。如果商铺物业管理方案不恰到好处,会影响商铺业主的租金收益,业主不能归还按揭贷款,最终风险还是要落到开发商的头上。

  一、商铺物业管理方案的理念

  商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。

  “统一管理”,要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理,没有统一物业管理方案的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。

  “分散经营”,是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所,商铺的管理者不能直接进行商业经营,只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

  商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的物业管理方案设定,在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的物业管理方案中的地位。

  1、“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。

  “品牌审核管理”指:招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。

  “完善的租约管理”指:签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等,还有其他比较关键的租约条款管理,比如:承租户的经营业态是受到整个统一商业规划的限制,如果发生重大变化,须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前,经开发商认可)。

  2、“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。

  商铺的物业管理方案内容包括:养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高,统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修,增加使用的安全性和耐久性。

  二、商铺物业的管理方案的特点

  1、顾客流量大

  商铺进出人员杂,不受管制,客流量大,易发生意外,安全保卫工作非常重要,有些零售商品易燃易爆,因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时,疏散相对较慢。安全管理应特别慎重

  2、服务要求高

  要物业管理服务面向商铺置业人和使用人,向他们负责,一切为他们着想。促进商业物业保值、增值;同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理方案thldl.org.cn服务的根本原则

  3、管理点分散

  出入口多,电梯(客梯)、观光梯、自动扶梯等)分散,需要的保洁、保安人员相对较多,管理点分散,管理难度较大是商业物业管理的特点。

  4、营业时间性强

  顾客到商铺购物的时间,大多集中在节假日、双休日和下班及晚间,而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感,无序经营的印象,对顾客产生不良的心理影响。

  5、车辆管理难度大

  来商铺的顾客,有开车的,也有骑车的,大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。

  三、物业管理方案中对人员配备的思考

  1、商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职,没有闲人,业户交纳的管理费都用在刀刃上。

  2、保安服务部设主管一人,全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。

  3、保洁绿化部设主管一人,全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。

  4、经营服务部设主管或兼职主管一人,全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动,促进商铺经营销售和物业管理工作。

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