房地产企业会计核算与纳税工作的问题及建议

　　会计工作的一大重点就是拟订资金管理和核算实施办法，参与核定流动资金定额，编制流动资金计划和银行借、还款计划，负责流动资金调度，组织流动资金供应。所以，加强房地产企业会计核算与纳税工作的管理，能够增强企业管理，提高财务会计管理水平，避免企业不必要损失，本文对房地产企业会计核算及纳税等方面应注意的问题作简要分析，并提出相关建议供参考。

　　房地产企业会计核算与税收方面应注意以下几个问题。

　　（一）收入方面：

　　1.在收入的确认上，会计准则与税收法规存在差异，主要表现在：

　　（1）预售销售：企业取得房地产预售许可证后，便可上市预售，取得的价款属于暂收款、预收款性质，不确认收入。待开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认收入，将“预收账款”转为“主营业务收入”。而税法上将预收款列为“预售收入”，按规定的预计毛利率预交所得税。

　　（2）按揭销售：银行将按揭款转到开发商账户时会计再确认收入实现。而税法规定首付款于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　2.销售阁楼、停车位、地下室等附属设施应计收入；收取的客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、政府奖励、先租后售的租金等应入账；收取采光费、宣传费、上房费等费用应计收入。

　　3.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励，对外投资以及分配给股东或投资者等，应申报纳税；旧城改造，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入应合并收入。

　　4.产品完工后，预售款应及时结转收入。

　　（二）成本费用方面：

　　1.取得违规发票不能入账。如：取得旧版作废发票；涂改、自行填开发票；取得第三方发票；取得开具内容不实发票。

　　2.应按“工程结算单据”列支开发成本，不能以合同金额、预计金额列支，或以白条入帐。

　　3.不应混淆成本核算对象，提前列支成本。如：将下期成本提前列支；有偿转让或自用的配套设施未单独核算成本，直接计入主营业务成本。不能将未竣工成本计入已竣工成本之中，或将后期项目成本计入前期项目成本之中。

　　4.成本划分应清晰，配比结转成本。应按规定计算期间费用和开发产品成本；不应将未竣工验收产品成本并入营业成本；不应由各期分担的土地成本（含土地附属成本）提前一次性列支；独立核算的配套设施，应分摊建筑安装工程费、土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用。

　　5.不能扩大期间费用列支范围及标准，减少计税所得额。预售收入不能作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数，列管理费用；开发产品完工前的借款利息，不应一次性计入当期损益。

　　6.企业收到预收账款时结转收入，但成本还无法准确核算，不应暂估多转销售成本。

　　7.应按开发的产品对象设置各类明细核算科目。自购工程物资、设备直接投入工程，应设材料、设备帐，并建立出入库手续。

　　8.由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，注意应在最后工程办理竣工结算后，企业财务再根据工程价款结算单对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。