2011北京房地产开发商经营行为出现变化

　　记者从人行营管部了解到，受市场调控新政影响北京房地产开发商经营行为出现了新变化。一是区域发展重点转向二三线城市；二是投资开发重点向商业地产转移；三是“拿地”态度更加谨慎；四是融资渠道更趋多元；五是更多关注保障性住房建设。

　　据了解，2011年前两月，北京、广州、深圳等城市房地产开发投资额同比仅分别增长2.2%、0.6%和5.2%，反观同期武汉、长沙、合肥等城市房地产开发投资增幅仍然分别达到42.6%、38.4%、22.7%。在全国性大型房地产开发企业新开发项目中，二三线城市项目占比趋于提高。根据年报披露，万科2010年度在京、沪、穗、深四地新获取项目19个，占其全年新获取项目的21.8%；而2011年一季度该公司新获取项目中仅有3个项目来自沪、深两市，占其同期新获取项目的16.7%。随着一线城市土地资源日益稀缺、土地出让价格相对高昂，加之落实房地产市场调控政策更加严格，多方面因素促使房地产开发商thldl.org.cn将投资重点加快转向二三线城市。

　　2011年1～2月，北京市写字楼完成投资16.2亿元，增长7.9%；商业及服务业等经营性用房完成投资25.4亿元，增长22.9%；而同期住宅完成投资103.2亿元，下降11.7%。除了受到经济形势向好、城市化进程加快等宏观经济因素影响外，严格的住宅限购政策也是致使商业地产升温的直接诱因。随着住宅市场调控不断深入，更多房地产开发商开始将投资重点转向商业地产。

　　2011年一季度北京市土地市场共成交46块土地，总成交面积441.6万平方米，出让金总额159.3亿元，平均楼面价格为3607元/平方米；同比分别下降22%、33.5%、67.2%、50.7%。虽然土地成交规模显著下降是多方面因素综合作用的结果，但房地产开发商“拿地”态度更加谨慎无疑是重要原因之一。在人行营管部3月底召开的座谈会上，某知名房地产开发有限公司表示，2011年仍有购地计划，但一季度并没有新购土地。其集团在各城市“拿地”依据不是根据自身预期判断，而是按照当地房地产市场行情确定项目利润率后倒推地价，如果实际地价超过该推算地价就会放弃“拿地”。

　　多家房地产开发商表示，2011年银行信贷规模整体收紧，即使项目开发贷款申请能够获得银行批准，银行放款时间也存在不确定性，开发商仍难自主安排提款时间。在此背景下，信托贷款、境外发行高息债券等非信贷融资渠道成为房地产开发商的重要选择。进入2011年后，已有碧桂园、合生创展等多家房地产开发企业通过在境外发行人民币或美元债券融资。

　　2011年，全国1000万套保障性安居工程总投资将超过1.3万亿元，规模接近全国房地产投资规模的四分之一。在人行营管部3月底召开的座谈会上，龙湖置业等房地产开发商均表示将继续积极参与保障性住房项目建设。在商品住宅市场前景不明朗之际，房地产开发商参与保障性住房建设可以降低承建项目的销售风险，资金回收拥有保证。尽管保障性住房毛利率不高，但房地产开发商通过保障性住房项目做大规模，仍旧可以获得可观的利润。此外，大型开发企业还可以发挥城市建设综合运营商的优势，通过保障性住房建设获得配套商业地产、城市综合体等衍生项目收益。