商业房地产投资需看清“3利3弊”

　　随着调控政策的频繁出台，住宅市场的投资性需求被明显抑制，住宅类房地产遭遇寒流，而商业地产因为屡次被“法外开恩”，发展速度空前加快，但是与住宅类房地产相比，商业房地产投资要复杂不少，商业房地产投资中的利与弊你都清楚了吗？

　　三大优势吸引购房者“跃跃欲试”

　　优势一：商业用房成限购政策下的“香饽饽”

　　目前北京出台的限购政策只是针对新建住宅及二手商品房，而商铺、写字楼及酒店公寓等非住宅的购买是不在限购范围内的，即购房人名下无论有几套住宅都不影响购买商用房。目前，商业房地产投资thldl.org.cn成为购房新形式下的“香饽饽”，吸引不少购房人“跃跃欲试”。

　　优势二：商业用房贷款不受银行三套房停贷影响

　　商业用房的第二个优势就是贷款不受限制，没有首套、二套、三套房之说。也就是说在贷款购买商业用房时，无论购买人名下有几套住房，或是有几次贷款购房记录，都可以贷款购买商业用房，均统一执行首付50%、利率上浮1.1倍，最长贷款年限为10年的政策。可以说暂不受住宅类贷款第三套房停贷的影响，这也是购房者青睐商业用房的原因之一。

　　优势三：商业用房价格与住宅价格形成倒挂

　　根据房地产市场的一般规律，商业地产价格通常要比住宅高出1.5倍到2倍，但是由于北京近几年住宅价格一路“水涨船高”，多数地区商用房价格与住宅基本持平，个别地区出现了商用房与住宅价格形成倒挂的现象。这也是吸引购房者的原因之一。

　　三大弊端亦“不可小觑”

　　弊端一：使用年限短多为40-50年

　　商业房地产投资的最大的弊端就是使用年限短，一般为40年，办公的最长为50年，而住宅的使用年限为70年。从投资回报率考虑，因为商业用房投资回报周期较长，需要一定时间的运营才能得到价值提升，短期出手并无多大的利润空间，所以并不适合短线投资。

　　弊端二：贷款年限短不能使用公积金贷款

　　除商业用房使用年限较短外，商业用房的贷款年限也较短，一般最长为10年，而住宅的贷款年限一般为20年，最长可以贷到30年。银行贷款年限短也就意味着购买人需要有较强的还款能力，比如收入及银行流水等资产证明过硬。此外，商业用房还不能使用公积金贷款，因为公积金贷款是职工购房福利的一种，而商业用房的权属性质为非住宅，所以只能使用商业贷款购买，不能享受公积金贷款的政策优惠。

　　弊端三：交易税费及水电等费用高

　　商业房地产投资的交易环节中的主要税费有营业税、契税、个税和印花税，且税费较高。“伟嘉安捷”将购买商业用房及住宅交易税费列表如下：

　　从交易税费对比表来看，进行商业房地产投资比住宅要多缴纳土地增值税，并且契税、个税、营业税的征收税点也远远高于住宅，购买成本较高。除交易税费外，商业用房的水、电等生活费用也高于商品住宅。购买商用房利弊共存，虽然在贷款以及价格上存有优势，但使用年限短，而且交易成本和投资风险都略高，再加上商业用房种类较多，建议购房人在购买时还需慎重。

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