层次分析法在房地产投资项目中的应用

　　而我国从全面推行住房制度市场化改革这十几年来，房地产行业呈现出强势扩张的发展趋势，在房地产成为我国国民经济主要支柱产业的今天，房地产行业更是出现了发展过热的现象。房地产投资的高额利润正是其吸引广大投资者的魅力之所在，但是其低活动性和投资回收期长等特点也导致了伴随而来的高风险。因此，如何科学公道地进行投资方案的选择，成为降低风险、进步房地产投资项目可靠性的重要因素。

　　一、层次分析法基本原理

　　层次分析法是一种定量与定性分析相结合的方法，它根据要达到的总目标，将复杂的题目由高层次往低层次分解成各种因素，按照各个因素间的横纵向关系进行分层组合，构造出一个层次模型，最低层各方案相对于最高层总目标的相对重要权值的确定或相对优劣次序的排定即为要解决的题目。

　　二、层次分析法在房地产投资项目多方案选择中的应用

　　1.建立分析指标的原则有：正确性原则，公道性原则，针对性或具体性原则，完备性原则，可操纵性原则。

　　2.评选指标的确定：影响房地产投资决策因素的复杂多样性决定了确定比选指标的重要性，结合房地产投资项目thldl.org.cn特点和实际情况，将评选指标定为以下五类：

　　（1）投资资金的张罗：资金筹资方式是多种多样的，无论是发行股票、债券、银行贷款等传统融资方式，还是杠杆租赁、生产贷款、BOT等项目融资模式，其筹资方式的不同会带来本钱的变化，影响开发商的实力和投资的偿还能力。商业模式

　　（2）投资效果：房地产开发项目，像生产用楼、住宅公寓、教学楼、娱乐贸易楼等，由于投资类型的不同，投资产生的效果也会有所差别。在各项静动态的投资财务指标中，选取投资利润率、投资回收期、资金增值率、项目财务净现值以及会对投资收益产生重要影响的市场需求作为衡量投资效果的主要指标。

　　（3）经济政治环境：任何房地产投资项目都不可能避开所处的宏观经济政治环境的影响。对房地产投资影响较大的因素有：房地产开发的产业政策、国家及地方的金融政策、房地产产业周期及房地产项目所在地的经济发展水同等。

　　（4）项目环境：房地产投资项目所在地周边环境很大程度上决定了项目的投资收益水平，只有将项目建在不断增值或者具有明显增值潜力的地区，项目才能达到最佳收益。房地产开发商重点考虑的因素是：贸易繁荣程度、交通便利程度、基础配套设施、城市土地规划限制、土地使用权限等。

　　（5）投资规模：在房地产开发过程中投进资金的总额称为房地产投资规模。通常情况下，项目的边际投资现值即是其所获得的边际收益现值时的投资规模为最佳投资规模。

　　3.确定各指标权重：确定的指标层次，通过专家打分确定各指标1-9标度。

　　4.构造判定矩阵并进行一致性检验：确定各指标权重后可构造指标判定矩阵，利用和积法计算指标Si的最大特征值　max及其对应的特征向量wi，并根据公式=，=检验一致性。

　　5.进行层次单排序及目标总排序，确定最优方案。

　　层次分析法是进行房地产投资项目的方案比选中是一个简便实用的方法。基于层次分析法的房地产项目多方案比较体系可以有效地控制项目风险、进步决策科学性，从而推动我国房地产行业的高效化、正规化发展。

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