绿城房地产项目融资恐噬利润

　　是否可以买到成交价格约44.3亿元的土地储备呢？这样的好事并非痴人做梦，而是确有其事。8月28日，绿城中国公布的半年报显示，该公司在今年上半年和合作伙伴一起在上海、辽宁、河南、山东等地拿地，总建筑面积为452万平方米，并获得其中201万平方米的土地储备。上述土地出让总金额高达111.6亿元，而房地产项目融资的年报显示，绿城中国仅承担其中的23.3亿元。

　　出现这样的现象并不是因为绿城拿的土地便宜。记者根据绿城中国公布的上半年新增土地储备、总出让土地价格以及绿城在上述土地储备中所占权益进行计算，发现绿城如按年报所公布的权益，至少需要承担111.6亿元中的44.32亿元。然而，绿城却自称，公司仅支付23.3亿元。难道说，绿城的合作伙伴为与绿城合作，向绿城赠送土地？

　　或有意粉饰财报

　　答案显然是不可能的。绿城内部的一位人士告诉记者，绿城之所以能以23.3亿元的土地出让金获得价值44.32亿元的土地，其根本原因是合作伙伴向绿城合作开发的项目公司提供了比银行基准利率高出100至200个基点的借贷，并以绿城在这些公司所占的项目权益作抵押。

　　上述内部人士称，这一做法能实现双赢的结果：既能大大减轻绿城的财务压力，合作伙伴也能获取了远高于银行的存款收益。

　　在房地产项目融资thldl.org.cn中，这一做法最大的好处，是可以使绿城的财报比想象中漂亮。据他介绍，除绿城外的其他地产公司，也在采用同样的办法，增加项目公司的负债，以降低公司整体债务情况，进而让公司有比较好看的财务数据。

　　不过，这样的方式，显然会削弱绿城今后的利润率，公司的部分利润将变成财务利息，归还给合作方。

　　事实上，绿城这么做也是不得已而为之。截至今年6月30日，绿城旗下项目的新开盘销售率只有53%。《每日经济新闻》此前也曾报道，绿城在个别月份的销售率甚至低于2008年金融危机时期的水平。

　　为此，绿城在上半年压缩了新项目开工量，仅为277万平方米。而年初，绿城制订的开工计划是487万平方米，跌幅达到45%。同一时期，国内其他的一线地产巨头，如万科、金地、碧桂园等都没有调整过开工量，部分开发商甚至计划提高下半年的新开工量。

　　绿城半年报显示，绿城截至6月30日可动用的银行现金及结余仅67.44亿元，抵押的银行存款30亿元，一年内到期的银行借款和其他借款却高达135.14亿元。

　　滞销下开发商仍需保持规模

　　房地产项目融资难，流动资金极为紧张，销售率没有好转，诸如台州等原来不限购的城市，也有可能随着第二轮限购令的出台被限购。然而，让人不解的是，绿城的策略却是继续买地。

　　上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，维持并继续扩增企业的市场份额，是目前所有大地产公司共同的战略。为保持这个战略，很多开发商调整产品结构，试图延续之前的高周转模式，扩大模，扩大企业的市场份额。

　　对绿城来说，为实现中长期的发展，同样需要保持目前的开发规模。但是限购令背景下的滞销，使公司的资金更加吃紧。以此来看，绿城选择由合作企业垫资买地也是不得已而为之。

　　今年上半年虽然各家公司的资金都较之前有所收紧，但土地市场也面临不错的机会，出现了很多低价土地。在房地产项目融资中，能乘机低价抄底的公司，就有可能在未来的两三年里，创造漂亮的业绩。这样的机会同样也让绿城眼热，在资金捉襟见肘的情况下，绿城不得不选择借款拿地，以保证企业未来两三年的盈利能力。

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