房地产企业税收筹划的方向与技巧

　　房地产开发具有开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大等特性，企业可针对其经营特点，通过充分利用税收优惠政策、选择有利经营方式、合理选择会计处理方法、投资策划等方法来缩小税基、降低税率和增加抵扣税额，以达到房地产企业税收筹划的目的。

　　一、房地产企业税收筹划的定义

　　税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规，并根据税收筹划的方向符合税收政策法规的导向，在生产经营和投资理财活动之前，选择税收利益最大化的纳税方案处理自身的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。税收利益最大化同时包括税负最轻、企业价值最大化、税后利润最大化等内涵。税收筹划对房地产企业和国家都具有重要的作用。对国家而言，房地产企业税收筹划能够促进企业遵循国家产业政策的导向，对于国家重点扶持的落后地区和幼稚产业的发展都很有利，并且对于我国的经济结构和产业结构的优化也是很有利，并从总体上扩大了国家税收的税基，同时增加了税源，对整个国民经济的健康、快速、稳定发展都是十分有利。对于房地产企业而言，房地产企业税收筹划thldl.org.cn得当，用足用好税收优惠政策，可以有效的减轻节省企业的税负，税款交库时间的选择也会缓解现金流的紧张，增大企业的利润和提高资金使用效率，从而达到提高企业的竞争力，并且有效维护企业权益，使房地产企业自身价值达到最大化，并促进房地产企业得到良性发展。

　　二、房地产企业会计参与税收筹划

　　1、房地产企业营业税筹划

　　（1）房地产企业营业税定义。

　　房地产开发业涉及到的营业税是指建筑、销售无形资产和销售不动产等项目。销售不动产指有偿转让不动产所有权的行为，具体包括：销售构筑物或建筑物和销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。销售不动产和转让无形资产的营业税皆为5％。

　　（2）房地产企业营业税筹划行为。

　　对于房地产企业营业税的征收，可以在会计的筹划下得到有效的避免。根据我国房地产开发贷款金融政策有越来越收紧的趋势，房地产企业土地费用所占的比重已由过去的20%左右上升为30%左右等特点，并且房地产开发贷款审批办理时间较长，办理中又对四证要求比较严格，必须齐全。而我国税法规定：以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。所以根据这一现象，如果在双方各自拥有的土地使用权和房屋所有权，他们可以要求合作，甲方可以通过转让部分土地使用权为代价，从而换取部分房屋的所有权，同时发生了转让土地使用权的行为，乙方则可以通过转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，同时发生了销售不动产的行为。对于甲方是按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”税目征税，对于乙方是按“销售不动产”税目征税。但是对于双方都没有进行货币结算，根据我国法律《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条中的明确规定，分别核定双方各自的营业额。

　　2、房地产企业筹资中的税收筹划

　　（1）长期借款成本。

　　长期借款成本是指借款利息和筹资费用，而长期借款指借款期在1年以上的借款，对于房地产这种特殊的行业来讲，购建固定资产这种大规模的支出，往往就需要长期借款来帮助完成。对于这种长期借款形成的借款利息和借款费用高，往往会导致筹资成本高，但是按照我国税法的规定，筹资支付的利息可以计入财务费用，作为税前的扣除项目，具有抵税作用。对于符合规定的借款利息和借款费用可以计入税前成本费用扣除或摊销，起到抵税作用。那么对于债务资本与权益资本的选择就要确定合理的资本结构。也就是指企业筹资的负债资本和权益资本的比例关系。

　　（2）利用租赁进行筹资。

　　租赁是指出租人以收取租金为目的，在契约或合同规定的期限内，将资产租让给承租人使用的一种经济行为。从房地产企业税收筹划的角度看，租赁的目的是房地产企业用以减轻税收负担的重要方法。在经营性租赁方面，对承租人来说，承租方对租入资产不需要作为本企业的资产计价入帐，不需要计提折旧。经营性租赁可以避免为一次性购置机器设备而负担大量资金的支出，缓解资金流的紧张，从而避免因长期拥有设备而承担负担和风险，并在经营活动中以支付租金的方式冲减企业的利润，减少税基，从而达到减少应纳税额的目的。融资性租赁的承租方融资租入的资产，虽然从法律形式上未取得该项资产所有权，但是根据实质重于形式的原则，应将融资租入资产作为一项资产计价入帐，将取得的融资作为一项负债。融资性租赁的特点租赁费可以通过计提折旧的方法分期在税前扣除，这样可以达到筹集长期资金又能非常有效的降低企业税收负担的作用。