房地产企业融资不要成雪中求炭

　　2009年4月新一轮房地产市场调控以来，房地产企业融资难问题进一步出现，譬如A股上市房企千亿融资计划搁浅、房地产开发贷款收紧、房企借发债和银信合作越来越难等。

　　几年来，无论我在房地产总裁班和MBA班讲课还是业内朋友见面，总有人会问“我现在急缺几千万（或几个亿），能否帮忙融资？”当然我会非常乐意帮助，也有许多成功的案例。与此同时，我也一直认为房地产企业融资是战略问题。如果认为自己企业缺钱的时候去融资，可能出现非常被动的局面，有时这无意间要求别人雪中送炭。

　　如果承认房地产企业融资是战略问题，那在企业正常发展阶段就开始布局企业的融资计划和企业资本结构，这样可以使企业有较好的股权和债权比例等，对企业的中长期健康成长有利，也会很大程度避免临时抱佛脚事情发生。

　　十年以前一想到房地产企业融资就是指向银行贷款，其它的融资方式一概不知。到目前，如房地产企业领导和投融资专业人士对房地产信托、房地产债券、房地产投资信托基金、私募房地产基金和房地产夹层融资等概念和运作还是模糊不清，那可能导致企业一定程度的危机。事实上，以各种不同方式获得一块土地，然后银行贷款、建房和销售的日子，对刚起步的企业还有一定吸引力，但对一个成熟的房地产企业，这些已不是进一步发展的最关键因素了。而尽早和合理地制定企业的融资计划和优化企业的资本结构，将成为房地产企业长期健康发展的最关键因素之一。值得注意的是近年来，越来越多的房地产企业（特别是发展到一定规模的）领导意识到了企业融资与投资一样都是战略问题。

　　房地产企业融资

　　房地产行业是典型的资金密集型行业，与融资紧密相连。房地产融资就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。确实房地产业的发展离不开资金的有力支持，房地产的运行与房地产融资息息相关，也可以说房地产融资是房地产与金融业相结合形成的。譬如，根据房地产生产和经营的特点，房地产的发展不仅要靠自身的积累而且要依靠社会资金的支持，即房地产资金循环不仅要依靠自身资金循环来支持和扩大本身的生产经营，而且要吸收社会资金，利用社会资金力量扩大自身资金循环规模和加快资金周转速度，以扩大再生产。

　　房地产企业融资也是一门应用性很强的学科，其内容包括银行及其他金融机构为房地产开发和流通领域提供各种金融服务，它研究房地产经济领域内信贷资金运动及其规律性。我们可以运用有效的金融工具，筹集和融通房地产企业资金，实现房地产企业资金的良性循环，使房地产业与金融协调发展，从而带动整个社会经济的发展。

　　在许多西方发达国家，房地产企业融资thldl.org.cn有很多年的发展和创新，已经摸索出了较成熟的方法；它的具体内容有：房地产公司贷款、房地产股票与债券、房地产投资基金（包括上市的和私募房地产投资信托基金及其它私募房地产投资基金）、房地产夹层融资、股权转让和其它各种基金(包括退休基金和保险基金)等。

　　房地产企业股权和债权

　　房地产企业融资不论是房地产公司融资和房地产项目融资，资金渠道可以有很多，但是资金性质无非两类，即股权和债权。一类是项目不必偿还的资金，即股权资本；另一类是项目必须连本带息偿还的资金，即债权资金。事实上也存在股转债和债转股资金，通常也可以将其归入股权或特指的私募股权。

　　而房地产企业股权和债权可以企业资本结构角度来探讨。企业资本结构是指企业各种长期资金来源的构成和比例关系；长期资本来源包括长期债权资本和权益资本，因此资本结构通常是指企业长期债务资本与权益资本的结构和比例关系。最优资本结构是指通过合理的长期债务资本和权益资本分配增加所有者的财富，能使企业价值最大化。