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如何规避商业房地产开发中的运营风险

时间:2012-05-09 16:06:00 来源:互联网
  所谓商业地产(BusinessRealEstate),是房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品,也就是说这类房地产品的开发目的不是用于居住或其他,而是供商业活动使用。商业房地产范围很广,包括商场(购物中心等)、专业市场、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营。

  与住宅开发项目比较而言,商业房地产开发项目可能有更高的投资回报和升值潜力,但也可能潜伏着更大的风险。由于受商业地产高利润、高回报的巨大诱惑,许多商家将精力和资金都投向商业地产领域,其中个别开发商跟风盲从,只要拿到临街土地就开发商业地产,对于定位是否有偏差、业态是否重复、区域经济环境是否适合等不多考虑,从而导致我国商业地产空置率正以每年上升25%左右的速度递增,商业房地产开发领域所积累的各种风险越来越多。当前奉行大开发、大招商、大回报的商业房地产开发模式,更是对风险有放大作用。

  商业房地产开发与一般房房地产开发最大的不同就在于商业地产需要考虑商业运营。商业地产市场的健康发展,需要投资者的理性选择,同时也需要开发企业的理性开发和商业代理、商业管理公司的成熟运作来保证。通过对国内商业房地产开发thldl.org.cn中的大量案例进行研究,我们不难发现,大多数开发项目的失败源于商业运营的缺失或不成熟。各种商业房地产开发风险中,最难应对、最为突出的是商业运营风险。但是,商业和地产经常还是“两张皮”,商业房地产开发商不懂商业的现象普遍存在,在这种状况下,商业地产投资项目前期风险是很大的。目前应该在统筹管理方面寻求消除隐患、化解商业地产风险的办法。商业房地产开发中,要防范商业运营风险可考虑如下对策方略。

  一、要树立投资靠商业运营增值的正确开发理念

  商业房地产开发所追求的不是现值,而是未来的升值,正是在这一点上使它区别于通常意义上的房房地产开发。商业房地产开发应按照投资靠商业运营来增值的理念去运作,不仅事前要经过定向、规划、定位几个阶段才能破土动工,而且在建筑工程完工之后还要通过一系列的商业运作使地产获得升值。建筑工程的完工仅仅是商业房地产开发新阶段的开始而不是终结,通过后期的商业开发和运作才能使地产获得升值,并可进一步扩大周边住宅和其他建筑设施的开发规模,为开发商和投资商带来更大的利益。只有房地产开发,缺少商业开发,或是房地产开发与商业开发互不搭界,这种断层式的商业房地产开发不仅难以使地产获得升值。同时又因为没有商业开发的支撑使得房地产开发本身也难以获得成功。一旦开发失败,遭受损失的就不仅仅是开发商、投资商和经营商,甚至会波及金融机构,并形成一个难以解开的债务链。

  为了获得未来的升值,商业房地产开发不仅要将房地产开发与商业开发统一起来,而且还需要一支由具备一定实力的开发商和投资商,以及富有商业经营经验的经营商组成的团队,由这样一支团队来共同运作才能实现开发目标。尤其是在商业运营的开始阶段会出现许多矛盾,这些矛盾的化解需要经历一个较长的磨合期,只有经历了这样的磨合期,使商业运营走上有条不紊的轨道,才可能带来商业地产的逐步升值。如果不能在商业地产的未来升值上获得成功,并确立投资靠商业运营增值这样一种理念,那么前期的商业房地产开发就是不成熟的,也注定不会有什么发展前景。

  二、项目未动,商业策划应先行

  国际上对一个风险投资项目的考察,首要的就是看这个项目的商业策划是否可行,而不单单是技术是否先进以及市场是否可观等等。既然商业房地产开发的成败主要系于商业运营,那么开发商对商业地产项目的考察论证,首要的主题应该是看商业运营是否科学合理。

  目前国内不少商业房地产开发商由住宅开发转化而来,缺乏一定的现代商业经营运作理念。商业房地产开发项目若仍沿袭传统的的房地产模式--先地产后商业,将开发与销售分割开来。关心的只是商场选址是否好,是否容易招商,其结果要么是商业运营考虑欠周影响招商,要么则是赚了楼市却亏了商场,演变成为经营上的短期行为。究其原因,就是开发商只重规划建设与开发招商,缺少更深层次的调研和全方位的全程策划,重“实”轻“虚”,开发缺少策划。

  因此搞商业地产应项目未动、策划先行。商业地产从前期选址、定位、规划布局到中期招商、租售、开业策略,再到后期的竞争力经营管理、物业增值等,都离不开整体精心策划环环紧扣,相辅相成。要用整体观念开发商业地产。强调商业房地产开发各个环节的不可分割要求开发商能够多站在经营者、商家的立场上去全盘策划开发商业地产。真正的全程策划能够以最少投入获得最大的回报,策划优劣决定开发风险的大小。要突出商业主题,突出现代商业运作规律的整体规划布局,才能取得好的回报。商业地产以经营效益论成败,不论是将商场分割销售,还是只租不售,开发商自始至终都要承担社会责任,不断投放资金,采取主动措施化解商业经营风险。

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