3方面入手可促进房地产政策顶层设计

　　房地产市场乱象产生的原因是多方面的，要促进该行业的长期健康发展，进行顶层房地产政策设计是必要的，可以从房地产行业发展、房地产市场调控、房地产政策三个不同层面上入手。

　　这几年，“顶层设计”几乎成了一个热门词汇，不止一个行业都有专家建议进行顶层设计，但房地产行业需要什么样的顶层设计？

　　顶层政策设计离不开理论思维，而不同的学者和利益群体，由于知识结构的不同、信息把握不同和价值取向的不同，对同一问题会做出不同的判断，开出不同的药方，争鸣、辩论、讨论、博弈是达成共识的途径，而谩骂、断章取义、人身攻击既非现代文明之道，亦非房地产和国人之幸。

　　我对中国房地产理论思维的归纳，不能说是房地产政策顶层设计的理论思维的全部，但它应是房地产政策设计必须考量的若干支点。

　　首先，我国是一个人多地少、社会主义市场经济体制正在完善中的发展中大国，房地产政策设计必须立足于从基本国情、特殊的发展阶段和大国经济特点出发。特殊的国情要求中国有不同于发达国家的特殊的房地产政策顶层设计，发展中的特殊阶段决定了中国房地产面临的主要矛盾和主要矛盾方面与发达国家完全不同，大国经济区域的不平衡性和房地产市场的区域性要求中国房地产政策thldl.org.cn具有较大的弹性和差异性。发达国家的经验为我国发挥后发优势提供了经验，一定要借鉴，但不能照搬、生吞活剥。张五常先生说，中国三十多年来出现的经济增长奇迹，可取的房地产政策一律是中国人自己想出来的，而劣策则全部是进口货。

　　其次，发达国家房地产已被高度资本化，已和金融业融为一体，我国房地产在统计上虽被归类为第三产业，但作为为完成工业化、实现城市化提供物质载体的产业部门，主要产出是物质形态的房屋建筑物，是实实在在的实体产业，而非虚拟经济。我国居民购房的目的首先是满足自住型消费，同时兼具保值增值功能。在房价上涨时期，投资、投机型购房对房价上涨火上浇油，令人嫌弃，但投资型购房增加住房租赁市场的有效供给，投机型购房则是二手房市场增加有效供给的前提。两者客观上均对加快房地产开发资金回流、增加下一轮有效供给发挥促进作用。

　　第三、房地产是否被政府和学者冠以支柱产业之名无关紧要。但我国房地产业是上下游关联度极高的产业则是确定无疑的。虽然如此，房地产快速发展与经济过热、投资率过高、产能过剩、通货膨胀也不存在必然的因果关系。房地产政策要随宏观经济形势的变化而变化，需要密集出台，而房地产生产周期为2至3年，把房地产作为宏观调控的应急工具往往达不到预期目的。

　　再有，20世纪末实施住房制度改革以来，我国城镇居民住房水平虽然还不是家家都有改善，但整体上有了较大改善。这样的实践证明：我国城镇居民住房分配制度的市场化、货币化改革的方向是正确的。虽然社会非议沸沸扬扬，但我国房地产的总体形势是好的，主流应该肯定，断言住房改革基本上不成功依据不足，声言进行第二次房改过于简单化。分析我国房地产政策设计的主张和诉求各种各样，很难作出简单的是非判断。这里不是要不要做的问题，而是要分别轻重缓急、科学安排顺序、优化组合的问题。

　　面对房地产千变万化的形势和错综复杂的利益关系，我国房地产政策顶层设计应把握以下几点：首先，认清我国房地产将有持续几十年的旺盛市场需求的大趋势，抓住住房短缺这一阶段性主要矛盾的主要方面，下大力增加住房有效供给。

　　第二，代表全国人民的根本利益，从长治久安出发，以科学的房地产政策促进行业健康稳定发展。

　　第三，协调各相关利益关系，推进依法征地、和谐拆迁。

　　另外，深化土地制度改革，发挥土地财政作为社会再分配杠杆的积极作用。

　　最后，依法查处房地产腐败。