二手房中介钻房地产法律漏洞引纠纷

　　目前市场二手房买卖纠纷激增，不少房产中介为避风险钻房地产法律漏洞，下面特为您揭秘二手房交易市场三大钻房地产法律漏洞的“忽悠”手法。

　　房地产法律漏洞一、房产中介推荐“理财”计划

　　有这样一起案件:

　　案件当事人一方北京市民席先生本想通过房产中介购买一套自住房,然而中介公司却向他推荐了一个“理财”计划:中介公司手中有一套地处黄金地段的商用房正在出售,价格较低,升值空间很大。

　　“中介公司建议我抢先与卖主签订买卖合同,并交5万元定金。”席先生说,“中介公司当时保证,他们会找到比我出价高出20万元的买家。卖家为了多赚购房款,一定会毁约,那么就要向我返还双倍的定金。这样一来,卖家既多赚10万元的房款,我也赚了5万元的额外之财。”

　　不久,席先生与中介公司签订了居间合同,约定与房主签订买卖合同后,就向中介公司支付中介费两万元。随后,席先生又依计划向房主支付了5万元定金,并签订了房屋买卖合同。

　　可是,签完合同后,席先生左等右等,一直没有等来预料之中的“好消息”,而卖家却是三番五次地催促他尽快给付房款。无奈之下,席先生只得与房主解约。因为席先生是毁约方,他交付的5万元定金不能退回。

　　正当席先生为投资失败懊恼的时候,中介公司却一纸诉状将他告上法庭,要求席先生支付两万元中介费。虽然席先生是在中介公司钻房地产法律漏洞的“忽悠”之下进行交易的,但由于其与中介公司之间只有口头承诺,没有其他任何证据,最终法院只能判令席先生向中介公司支付中介费两万元。

　　房地产法律漏洞二、中介两面理骗你没商量

　　上当的不止席先生一人。

　　张小姐在北京打拼了几年,想买一套二手房自住。几番比较之后,她看中了一套位于北京市朝阳区的一处住宅。但因为房价较高,加上自己的存款也不多,张小姐为此犹豫不决。

　　这时,曾经接触过的一家中介公司的业务员找上门来,向张小姐游说:“我们公司在银行有‘关系’,保证可以申请到90万元的公积金贷款,贷款的利率也可以打7折。”

　　张小姐一听,喜出望外。虽然中介公司强调“为了不暴露银行的‘关系’,上述承诺不能写在居间合同中”,张小姐仍然非常爽快地与房主签订了《房屋买卖合同》,并向中介公司支付了中介费。

　　到了该向房主交款的日子,中介公司却告诉张小姐,公积金贷款只有80万元,利率也没有优惠。资金不足的张小姐只能放弃购买这套房子。不久,心有不甘的张小姐将中介公司诉至东城区法院。在庭审时,中介公司将贷款的承诺推得一干二净,称自己严格按照房地产法律thldl.org.cn来进行规范管理,没有作出任何承诺。因为中介公司的口头承诺并没有写进《居间服务合同》,张小姐也拿不出其他证据,最终法院判决张小姐败诉。

　　房地产法律漏洞三、写保证书保证“忽悠”你

　　《法制日报》在调查中发现,相较于席先生、张小姐遇到的“口头承诺”忽悠，中介的另一种“真诚”的忽悠方式,让购房者有点防不胜防。

　　北京市民王先生就是被“真诚”打动而上当的人。他打算通过中介购买一套“学区房”。很快,某中介公司的业务员李明(化名)就给王先生物色到了一套离某小学不远的房子。

　　但在接触中,王先生觉得李明有点“忽悠”,让人不放心。为表示自己的诚意,李明向王先生写下了一份《保证书》,承诺只要房子没过户,王先生可以随时毁约,中介公司不收取中介费。看到李明写的《保证书》,王先生放心地签订了《房屋买卖合同》。但是,经过询问这套房子所在小区的居委会,王先生得知这套房子虽距离某小学不远,但因为行政区划不同,住在这儿根本就上不了某小学。

　　于是,王先生与房主协商解除了《房屋买卖合同》。随后,王先生找到中介公司,要求解除《居间服务合同》。中介公司同意解除《居间服务合同》,并收回了包括李明写的《保证书》在内的双方往来的一切书面文件。

　　但让王先生没想到的是,他最终收到了一张法院传票。原来,中介公司向法院起诉,要求王先生支付3万元中介费。坐在法庭里的王先生很委屈,因为他的《居间服务合同》及《保证书》都被中介公司收回了。王先生要求中介公司把李明叫来当面对质,可中介公司坚称公司根本没有叫李明的员工。而除了名字之外,王先生对这个自称“李明”的业务员一无所知。

　　最终,因王先生未能提交有效证据,法院判决他败诉。

　　房地产法律漏洞四、中介模糊自身责任引纠纷

　　房地产调控政策导致买房人履约能力变化、房地产中介提供服务的详细项目和具体标准尚无法房地产法律规定、居间服务费用定价随意超出合理范围以及买房人缺乏房地产法律风险意识，4大原因造成了此类房屋居间合同纠纷数量激增。

　　同时,法官在办案过程中还发现,近期的居间合同纠纷呈现出两大特点:一是中介公司提供的居间合同中,对买卖双方的责任约定严格,而对于中介方自己的责任却表述模糊；二是中介公司以难以取证的口头承诺代替书面合同。

　　在此提醒，在购买二手房过程中，一定要谨防中介钻房地产法律漏洞的“忽悠”。