现如今中国房地产资本运作已经拉开序幕

　　8月1日，在中国人民银行分支行行长座谈会上，央行对下半年的货币政策做出了最新定调，把稳定物价总水平作为金融宏观调控的首要任务，银根紧缩的局面暂时难以松动。在房地产贷款方面，央行表示下半年继续执行“差别化”政策，即缩紧商品房开发信贷，同时对符合条件的保障房项目开通“绿色通道”。面对日渐紧缩的银根，寻找适合自身发展需求的融资模式就成为当前众多房企需要迫切解决的问题。从年初开始，房地产信托、并购、境外资本运作、PE等似乎瞬间成为各大地产论坛的主要议题。可以说，房地产资本运作的速度远远超过房地产行业本身，房地产资本运作的序幕已经全部拉开。纵观国内房地产市场，绝大部分版图均被房地产上市公司瓜分，房地产资本运作似乎成为检验房企生存与否、发展与否的唯一标准，可以说，在目前的市场环境中，没有资金实力的房企不具备任何竞争力。在银行信贷乏力，并购贷款操作困难，重组借壳被叫停之际，房地产私募基金、信托资金、境外房地产资本运作等在这场金融大戏中陆续登场，在偌大的房地产市场中肆意成长。显而易见，中国房地产这片沃土已经成为各类资本的集聚地，各大房企们也在这场金融大战中迅速实现战略转型，地产开发与金融资本以一种粘合式的方式迅速集结在一起，占据资本市场，拥有可行的融资模式，是资金缺乏型房企唯一的发展之道。

　　主流房企房地产资本运作不差钱

　　目前中国的房地产结构组成可大致划分为三部分，保障房部分、上市公司及非上市公司部分，目前市场中拥有大约150家主流上市公司，这些大型公司占据了市场中超过80%的市场份额。目前来看，保障房部分的融资渠道较为单一，安全系数也较高。目前基本是采用社保资金进入、房地产企业参与的模式，这种方式可有效保证保障房份额的持续增加。从主流上市公司的现状来看，他们的资金来源主要依托于房地产资本运作thldl.org.cn市场的增发及销售现金流，还有一部分经营性资金贷款。据不完全统计，这150家主流上市公司拥有超过1.5万亿元的资金，再加上不停滚动的现金流，主流开发商的资金十分充裕，资金链较为稳定。并且这些主流公司的开发战略版图也不尽相同，其开发的楼盘也具有较强的竞争力。

　　非上市中小型房企期待转型融资渠道知易行难

　　调控之下，将有一部分中小型房企面临淘汰，这是必然走势。这些中小型房企不可能在银行获得开发贷款，现金流也将逐步萎缩，他们希望通过信贷融资，房地产私募等方式获得资金，但这些渠道并非都能适用，施行起来并不容易。目前非上市中小型房企的融资渠道主要有以下几种，一种是信托资金，采取“银信结合”的方式获得资金，但这条渠道目前已经行不通了，2010年4月有关部门已经出台政策不允许再开展“银信结合”方式；其二是房地产私募，这种模式得到众多中小房企的热捧，但同样也存在一定问题，一是规模有限，二是占比率较小，对于“求资若渴”的房企来说，远远解决不了长期发展问题；其三是公募基金，目前来看，基金公司是未来15年发展的主流，是朝阳产业，但对于公募基金来说，其对项目的完整度要求较高，部分房企很难达到标准；最后就是销售回款，这是中小房企可以自己掌控的资金来源，但在越加严峻的市场状况下，中小房企的现金流也将呈逐步吃紧的走势。另外，采用这些融资方式还将面临一定的风险，据有关数据显示，目前开发商信托融资的成本大致在15%以上，甚至达到30%。

　　中国房地产ＰＥ大潮涌动现实个人价值的超级舞台

　　目前，房地产私募基金（PE）以成为时下最热的字眼，房地产资本运作已不是暗潮来袭，而是在全国范围内掀起一股“全民PE”的热潮。在时下举办的各类房地产、金融类论坛中，其中不乏各大PE的身影，他们有着不同的履历，却有着相同的理想和追求。几年前，PE似乎只是老外们的专属用词，如今，在中国房地产市场中却涌现出大大小小众多PE，作为社会资本、人力资本和金融资本的组合体，处于青春期的中国房地产资本运作正在走出一条符合中国特色的道路，在民间资本和人脉关系十分广阔的中国大地，众多PE的产生时非偶然，而是这个时代的必然产物。如果说，PE是目前房地产融资渠道的一种有益补充，那么，对于众多从事PE的人士来说，则是实现他们人生价值的超级舞台。也许，对不少多年从事房地产行业专业人士来说，做PE就是一种终极梦想，是对个人价值的升级体验。有热情的地方就必定有隐患。目前的中国房地产PE市场也是隐患重重，从目前来看，大部分PE都是“半路出家”，有的是拥有金融经验的职业经理人，有的是在地产行业摸爬滚多年的私企老板，还有手握大量闲散资金的民间老板，更有混迹金融类相关行业的内行人士……这些人所组成的架构从专业水平到资金来源，再到风险控制等方面都缺乏专业性，空有一腔热情，很难在PE这条道路上走下去。

　　房地产资本运作的成熟与完善，与房地产行业的整体发展水平有直接关系，PE作为一种新兴金融产品，要实现与主流金融渠道“双向并行”还有很长的路要走。