新房地产法律称：10%利润新规有法律依据

　　10月16日，陕西省住建厅与陕西省物价局联合下发《关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》，要求“全省房地产项目合理利润率应控制在10%左右”。就此，省社会科学院经济研究所宏观经济研究室主任马建飞、地平线机构策划总监席健华称赞这一策划报道及时，有利于引导楼市健康发展，有利于打击不良开发商违规售房。

　　陕西出台“限利令”有房地产法律依据

　　谈及我省楼市“限利令”，马建飞表示，近几年来高起的房价让中低收入群体望房兴叹，国家从商品房市场调控和加快保障房建设两个方面进行干预，思路与措施都是正确的。我省出台的“限利令”，有房地产法律依据，有利于引导楼市健康发展。席健华认为，我省此次推出的“新政”是地方政府履行房地产法律规定的调控房地产市场职责的一种手段，也是对老百姓负责的表现。

　　采访中，马建飞、席健华畅谈了他们的看法。陕西省出台“房产利润控制在10%左右”的这一政策目的在于打击房地产业的暴利，进而抑制房价快速上涨。同时也是依据我国房地产法律thldl.org.cn中的《价格法》规定：“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施；经营者进行价格活动，应当遵守房地产法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。”制定的。

　　采访得知，国外也有一些国家推行了类似的房地产法律法规。比如，德国建立了地产价格独立评估机制，对地价、房价、房租等实行指导价制度。按照德国的房地产法律，如果房地产商制定的房价超过合理房价20%，即为超高房价，就构成违法行为。如果房地产商制定的房价超过合理房价50%则为房价暴利，触犯刑法，出售者最高将被判处3年徒刑。

　　“房产利润10%”

　　席健华同时表示，该房地产法律在具体执行中，还存在一些难点。例如在测算成本时如何合理确定样本项目的问题，这关系到房价区间的合理性和准确性，需要在实践中逐步摸索。比如说，西安住房的建安成本基本上都一样，配套成本基本上也一样，如果要从区域上说成本区别的话，影响最大的就是土地成本了。西安三环以外的土地，像长安、灞桥、西咸新区基本上每亩在一二百万元左右，三环以内的高的在四五百万元一亩。但是同一个地块不同项目的成本有时候也差别很大，比如隔了一条路就有可能每平米差1000元，主要还是看产品的定位，容积率高一些的，景观绿化好的项目舒适度高自然成本也高。地平线策划机构现在操作的灞桥的一个项目来看，定位比较高端，成本算下来大概是4500元/平米左右，而附近的经济适用房成本3000元/平米左右。

　　谈及执行中难题，席健华特别解释，很多时候，成本产生在项目推出的两年期间，其成本预期会遭遇不少不确定因素。比如，一开始的土地成本、财务费用、销售税金等是可估的，但像施工期间钢筋材料、水泥、后期景观绿化、施工中间的人工成本变化、以及销售中各种费用等则具有太多的不可预估性。如果根据当时的物价一开始就限定了开发商10%左右的利润，如果后期各种资源涨价或降价，那么开发商原本预估的10%利润，就难保障。如某楼盘，初期预估广告营销及销售费用占3%，结果开盘后行情不好，开发商又急着回款支付各种费用，那么有两种途径，第一是大幅度降价促销，第二是大规模增加营销投入，不管哪一种，都会打破原有利润预期。因此，对开发商更加加强科学管理、科学决策与科学预算。

　　新房地产法律对开发商无疑是一场“大考”。

　　马建飞表示，要确保准确测算房价并排除人为干扰因素，一是仿照国家统计局的做法，下算一级，就是各市的房价控制目标应该由省级政府测算、制定，并邀请纪检、行业代表、人大代表、政协委员、市民代表、媒体代表参与，进行公示、听证。二是要明确落实执法部门，并要追究执法部门违法不究、执法不严的责任，确保这一房地产法律法规能够落到实处。

　　自从陕西推出“限利令”以来，作为开发商，非常关注陕西省出台的“楼市利润控制在10%左右”的新政。对于《房产利润10%正在调查》系列报道，他认为对探讨清执行中的一些难点问题，理顺开发商、百姓的认识，引导开发商合理决策、引导市民理性购房有帮助。还有利于打击不良开发商违规售房的行为。