输出管理成为商业房地产开发经营的突破口

　　运营商即是房地产开发经营商，有多少商业地产开发商，就有多少商业地产运营商，这种单打独斗一直是中国商业房地产开发经营的怪现象。而随着国内商业地产数量的增加，粗放的房地产开发经营方式已使不少项目难以运转。不久前，中粮商业入驻优唐广场，阳光新业携外国财团入驻天津绿游天地项目，商业地产品牌商的加速扩张。正成为国内商业地产发展的新动力。

　　单打独斗已难生存

　　不管是北京优唐广场，还是天津的绿游天地项目，这些项目在品牌运营企业入驻前，都经营得不温不火。“从定位、到招商，再到持续运营，先绕开资产证券化这最后一环不说。国内大多数地产企业都是住宅起家，真正专注于商业地产的房地产开发经营企业屈指可数。”阳光新业地产股份有限公司执行副总裁杨宁表示，“虽然凯德、恒隆等新加坡系、港系等成熟的商业地产开发商在市场上也有一定的份额，但是它们毕竟占据的份额不高。绝大多数商业地产项目的开发者，还是刚刚开始从住宅转向商业地产的开发，管理运营经验都相对不足。”

　　与此同时，不少商业品牌已在商业和用户中形成了品牌价值，扩大市场份额，规模化运营已经成为下一步发展的重要路径。据公开资料显示，阳光新业已在天津、上海分别与日本三菱商事等开展了商业管理服务输出业务。此外，据介绍，在杭州、嘉兴、绍兴等城市，也有多个此类项目，多个项目即将签约。“没有新项目带来的与品牌商持续的沟通，也会影响企业的持续发展。纵观国外的商业地产成熟地区的现状，商业地产的最终格局一定不会是鱼龙混杂，而是一些大型企业通过规模化，实现运营管理上的高效率。大型商业在招商、项目管理、后期运营方面，都可以通过规模化来实现高效率。”杨宁表示。

　　作为重资本商业，商业地产往往会沉淀企业的大量资金，这为品牌房地产开发经营企业的扩张增加了不少障碍。品牌商业企业要完全通过自身企业资金进行拿地开发，在现阶段也很难持续。“北京四环内的一个项目就会占用企业几十个亿的资金，如果不停地通过拿地来扩大规模，任何一个纯商业企业都吃不消。”杨宁说。

　　因此，国内一些较早进入商业地产运营的企业开始选择仅对外输出管理，资金沉淀的问题则由投资机构来解决。房地产开发经营thldl.org.cn商提供土地，商业项目由品牌运营企业与投资机构共同接手，这种2+1模式，既解决品牌商业企业扩张时的资金障碍，也解决了单个开发商运营能力不足的管理问题，同时还可以为投资者提供一个相对稳定可靠的资金回报。

　　例如，阳光新业在天津最新开业的绿游天地项目，就是与某外国财团合资成立公司后将该项目租了15年。据了解，除天津项目外，阳光新业还与稳胜基金在商业地产领域进行合作，共同寻找有价值的商业物业。“长远来看，资本方与运营团队的组合必然是趋势之一，商业的未来必将是规模化和证券化，小企业如果仅靠自身单打独斗，其生存的难度将会越来越大。”杨宁表示。