万科、万达、绿城等中国著名的房地产开发商他们有共同的目的，那就是利润的最大化，因此商业地产也成为了众开发商格外关注的问题。大家都知道，我国房地产经济也就经历了10年的好时光，商业地产也从最开始的纯销售到租售结合，再到只租不售的产权租售模式不断变迁。开发商对利润的追求之心无时不在，终于唤醒了房地产资本运作模式的觉醒。房地产开发商在开发商业地产过程中寻求盈利模式突破的积极探索，房地产资本运作模式就是探索的获知之一。下面就来详细了解一下相关内容。
房地产资本运作的转型将是一个长期的过程，而当前的房地产行业还在调控压力下踟蹰前行。很多房地产企业被洗牌出局，留下来的企业的融资能力仍然未见好转，即便是一些知名的上市公司，其多元化融资能力也都有所欠缺，以至于每次调控来的时候，开发商似乎只有降价促销这一条路可以走。关键取决于房企快速获得资本的能力。这不仅仅是依靠房企自身的积累，通过上市、私募股权、产业基金等渠道所能够实现的。因此，未来房地产将逐步进入资本运作的时代，谁能够获得金融资本的青睐，谁就可能在将来的竞争中处于主动地位。
在传统的租售比模式创造不同的商业盈利模式的同时，商业地产的运作模式也在酝酿全新的升级变化，比如业内比较看好的房地产资本运作模式。房地产资本运作thldl.org.cn模式在国内刚刚起步，国内一线房企正在探索的商业地产资本运作模式包括凯德置地分拆上市模式、房地产与证券业相结合的REITs模式、万达的银行贷款证券化模式等。
商业地产的房地产资本运作模式在中国还刚刚起步，因为这种模式需要很强的资本运营能力，从目前国内的情况看，已经形成了分拆上市模式、REITs模式、银行贷款证券化模式等不同的资本运作模式。其中分拆上市模式的代表是商用一体化的凯德模式。而REITs模式的代表则是越秀模式，是房地产与证券业相结合的一种混合的产物，即房地产投资信托；银行贷款证券化模式的代表无疑是万达模式的房地产资本运作，万达一直在进行商业模式的探索——从分零出售到整体出售再到不出售。万达将成熟物业打包为信托投资基金（REITs），再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。商业地产的证券化，使万达的商业地产运作产生飞跃，能够拿到充裕的资金，然后可以大规模的并购，再把物业放到REITs中去融资，这可能使它在业内遥遥领先。
真正的商业地产盈利模式的本质就是房地产资本运作的性质，是资本收益。中国在商业地产资本化运作方面，如果不能把REITs真正开进的话，中国商业地产未来的发展实际上是举步维艰的。因为商业地产对规模要求，对经营管理的要求，对商户经营持续性的要求，对团队的要求都是非常高的，没有一定的物业规模和物业条件，没有一定的成熟稳定的商业管理团队，没有稳定的租金收益，那么商业地产实际上很难做好。
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